ما هي تبعات بيع منزل بأقل من قيمته العقارية؟

للعقارات قيمة تخضع لحساب معين، وهو ضرب الدخل بنسبة 5% ومعامل معين؛ تُستخدم هذه القيمة كمرجع للضرائب، سواء للتسجيل أو الرهن العقاري أو السجل العقاري. القانون لا يفرض سعرًا أدنى للبيع، لكن تحديد سعر أقل من القيمة العقارية قد يضع الطرفين في مواجهة مخاطر مثل التدقيق الضريبي والمساءلة المشتركة.

منذ عام ٢٠٠٦، ووفق نظام السعر بالنسبة للقيمة، تُحسب الضرائب دائمًا على أساس القيمة العقارية وليس السعر المذكور، مما لا يوفر أموالًا للمشتري الذي يظل يدفع بناءً على القيمة العقارية. مع ذلك، عندما يكون السعر منخفضًا جدًا، مثلًا أقل من ٧٠٪ من القيمة العقارية الكلية، تعتبر مصلحة الضرائب أن هناك مبالغ غير محددة، فتبدأ في إعادة التقييم مستندةً إلى القيمة العقارية الكلية، أو الرهن، أو التقييم العقاري، وتعيد حساب مكاسب رأس المال للبائع، مع فرض غرامات تتراوح بين ٩٠٪ و١٨٠٪ مع الفوائد.

على سبيل المثال في عام 2025: العائد البالغ 800 يورو يحقق قيمة عقارية بمقدار 800 × 1.05 × 115.5 = 96600 يورو؛ إذا كان السعر المعلن هو 60000 يورو، فإن الفرق المشكوك فيه البالغ 36600 يورو قد يتسبب في إعادة التقييم وفرض غرامة تصل إلى 65880 يورو.

يتحمل المشتري المسؤولية الجماعية ويدفع الضرائب والغرامات الإضافية، حتى لو أنفق أقل، بينما يواجه البائع إعادة تقييم الزيادة ودفع ضريبة الدخل الشخصي بناءً على المبلغ الحقيقي، بالإضافة إلى الغرامات.

لتجنب عمليات التدقيق، من الأفضل التصريح بسعر لا يقل عن القيمة العقارية، واستخدام نظام "السعر بالنسبة للقيمة" الذي يطبق تلقائيًا للأفراد، وإجراء تقييم إذا كان السعر منخفضًا لأسباب حقيقية مثل الرطوبة أو موقع قريب من مكب نفايات، واستخدام التحويلات البنكية فقط بدلاً من النقد، وفي حالة البيع للأقارب، تحديد سعر رمزي مع سند معلل، مع النظر في مخاطر الهبة غير المباشرة.

لا يوجد سعر أدنى قانونيًا بسبب حرية التعاقد، ولكن تبقى القيمة العقارية الأساس الضريبي الأدنى؛ والصفقات في عام 2025 هي 110 للمنازل الأولى و120 للعقارات الأخرى.

خلال التدقيق، تُطبق المسؤولية المشتركة: حيث يمكن لمصلحة الضرائب تحصيل الضرائب من الطرفين عبر الإخطار والدفع والتحصيل القسري.

في نهاية المطاف، عادةً ما يكون خفض السعر بنسبة تتراوح بين 10% و20% منخفض المخاطر إذا كان مبررًا؛ أما تخفيض السعر إلى أقل من 70% من القيمة السوقية الإجمالية (OMI) فهو عالي المخاطر ويتطلب فحص خبير وتوثيق من قبل موثق مؤهل؛ أما البيع للأبناء فهو متوسط الخطورة مع وجود مستند ملكية بالقيمة الاسمية واستشارة في شؤون الإرث. روابط مفيدة: موقع وكالة المداخيل الإلكتروني لمعرفة السعر والقيمة السوقية الإجمالية (OMI) لعام 2025.