استطلاع بنك إيطاليا: أسعار المنازل تستمر في الارتفاع، والعرض لا يواكب الطلب

وفقًا للاستطلاع الفصلي المعتاد الذي يجريه بنك إيطاليا حول حالة سوق العقارات (استطلاع التوافق لسوق العقارات)، ستستمر أسعار العقارات السكنية في إيطاليا بالنمو الإيجابي المستمر في الربع الثالث من عام 2025. ومع ذلك، يتقلص متوسط الخصومات على العقود، ووصل متوسط المدة لبيع المنزل إلى أدنى مستوياته التاريخية. في الوقت نفسه، يستعيد الطلب من المشترين عافيته، بينما يستمر العرض في التراجع.

الأسعار ترتفع باستمرار وفي معظم الأماكن.

في الربع الثالث من عام 2025، ارتفع الرصيد الصافي بين تقديرات زيادة وانخفاض أسعار المنازل إلى +7 نقاط مئوية (مقارنة بـ +5 نقاط مئوية في الربع الثاني) وكان أعلى بكثير مما كان عليه في نفس الفترة من عام 2024. وسُجل رصيد إيجابي في جميع أنحاء البلاد تقريبًا، باستثناء جنوب إيطاليا (Mezzogiorno)، حيث لا يزال سلبيًا، ولكن تحسن بشكل ملحوظ مقارنة بالربع السابق.

تمت ملاحظة أكبر الزيادات في الأسعار في المدن الكبرى في شمال شرق ووسط إيطاليا، حيث ارتفعت نسبة الوكلاء الذين أبلغوا عن زيادات في الأسعار بشكل أكبر.

انخفض الخصم المتوسط من السعر الأصلي المطلوب بشكل طفيف إلى 7.5% (من 7.8% في الربع السابق)، ويبقى عند أدنى مستوى له على الإطلاق. في أكبر مدن الشمال الشرقي، انخفضت الخصومات إلى أقل من 5%. وارتفع متوسط الفترة اللازمة لبيع المنازل بشكل طفيف إلى 5.6 أشهر (من 5.4 أشهر)، ولكنه لا يزال قريبًا من أدنى مستوى تاريخي له.

الطلب ينتعش والعرض يواصل التراجع

انخفض الفارق السلبي بين تقديرات زيادة وانخفاض عدد المشترين المحتملين بشكل ملحوظ، لا سيما في المدن الكبرى والمناطق الحضرية. من ناحية أخرى، يواصل وكلاء العقارات الإبلاغ عن انخفاض في عدد العروض الجديدة للبيع. بلغ صافي الرصيد لمحفظة الطلبات الحالية -32 نقطة مئوية (-30 نقطة مئوية في الربع السابق و-25 نقطة مئوية في السنة السابقة)، وللطلبات الجديدة الواردة -30 نقطة مئوية.

الوصول إلى القروض العقارية يظل ملائمًا

تبقى مشاكل الحصول على التمويل قليلة: فقد أشارت 19% فقط من الوكالات إلى صعوبات في التمويل كواحدة من الأسباب الرئيسية لإلغاء العقود. وارتفعت نسبة المعاملات الممولة عبر القروض العقارية إلى 65.9%، وبلغت نسبة القرض إلى القيمة 78.4% - وقد عاد كلا المؤشرين إلى مستوياتهما التي كانت قبل بدء رفع أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي في يوليو 2022. ولذلك، تعتبر شروط الإقراض مريحة بشكل عام للمشترين.

وتستمر الإيجارات في الزيادة، ولكن بوتيرة أبطأ.

لا يزال نمو الإيجارات ملحوظًا، على الرغم من تباطؤ وتيرته قليلاً: بلغ صافي التوازن بين الزيادات والانخفاضات المقدرة +41 نقطة مئوية. يعزو معظم الوكلاء ارتفاع الإيجارات بشكل رئيسي إلى نقص المعروض من المساكن المؤجرة طويل الأجل. ويبرز هذا العامل بشكل خاص في المدن، ويعزو، وفقًا للوكلاء، إلى تفضيل الملاك للاستئجار قصير الأجل أو اليومي.

تأثير الإيجارات قصيرة الأجل (مثل Airbnb)

ارتفعت نسبة الوكالات التي تعتبر ظاهرة الإيجار قصير الأجل ذات أهمية طفيفة لتتجاوز 50%. ومن بين هذه الوكالات، أشار أكثر من 80% إلى تأثير كبير على أسعار الإيجار طويل الأجل (أكثر من 30 يومًا)، حيث صنف أكثر من 60% هذا التأثير بأنه قوي بشكل خاص.

في الوقت نفسه، تراجع التأثير المُتصوَّر للإيجارات قصيرة الأجل على أسعار البيع في جميع أنحاء البلاد. ويبقى التأثير الرئيسي هو تراجع المعروض من العقارات المعروضة للبيع: حيث أشار حوالي 40% من المشغلين إلى هذا التأثير.

أصبحت توقعات السوق أكثر تفاؤلاً

تحسنت توقعات الوكلاء فيما يتعلق بتطور سوقهم الإقليمي وسوق العقارات الإيطالي ككل بشكل كبير مقارنة بالربع السابق ونفس الفترة في عام 2024.

وفيما يتعلق بأسعار المبيعات المتوقعة في الربع الرابع من عام 2025، يتوقع الوكلاء في المتوسط انخفاضًا طفيفًا، لكن الأرصدة الصافية تحولت إلى أقل سلبية بشكل كبير مقارنة بالعام السابق، مما يشير إلى عودة تدريجية للثقة بين المشاركين في السوق.