كيف تجرى عملية الإخلاء لعدم دفع الإيجار؟

الإخلاء بسبب تأخر دفع الإيجار هو إجراء قانوني يسمح لصاحب العقار بإفراغ العقار. في حالة عدم دفع المستأجر للإيجار أو أي تكاليف إضافية (مثل فواتير المرافق)، يمكن للمالك حماية حقوقه عن طريق رفع دعوى إخلاء لعدم الدفع. يتم ذلك عبر تحضير إشعار إخلاء يُصدره محامٍ. يُلزم هذا المستند المستأجر بإخلاء العقار خلال فترة محددة، ويتضمن استدعاءً للمثول أمام المحكمة لتأكيد الإخلاء.

كيف تُنفذ إجراءات الإخلاء بسبب عدم الدفع؟

تُنظم المواد 658 وما يليها من القانون المدني الإيطالي عملية الإخلاء بسبب الامتناع عن السداد. ينص القانون على إجراء خاص يتيح للمؤجر، في حالة عدم الدفع، الحصول على:

- فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؛
- الإفراج عن العقار وإعادته؛
- تحصيل الأجرة المتأخرة.

إذا كان المستأجر متأخرًا في دفع الإيجار أو الفواتير، يحق للمالك اتخاذ إجراءات فورية لحماية حقوقه. من المهم التصرف بسرعة لتجنب تراكم ديون كبيرة وصعوبة تحصيلها. قد يكون التأخر في دفع قسط واحد غير مقصود أو مشكلة مؤقتة، ولكن إذا استمر ذلك لمدة شهرين، فهو إشارة خطيرة للمالك.

شروط الشروع في الإخلاء

لكي تبدأ عملية الإخلاء بسبب عدم الدفع، يجب توافر شرطين:

1. وجود عقد إيجار مكتوب ومسجل.
2. عدم قيام المستأجر بتسديد الإيجار أو التكاليف الإضافية.

لا يمكن تنفيذ الإخلاء إلا إذا كان عقد الإيجار مكتوبًا ومسجلًا في مصلحة الضرائب. لا تكفل الاتفاقات الشفهية أو الإيجار الذي يُدفع بشكل غير معلن حق الإخلاء. في هذه الحالات، يجب على المالك اللجوء إلى حماية أخرى - وهي المطالبة بإخلاء العقار من الحيازة غير القانونية.

أما بخصوص عدم الدفع، فهناك اختلافات حسب نوع الإيجار:

- إيجار السكن: وفقاً للمادة 5 من القانون رقم 392/78، يكفي عدم دفع إيجار شهر واحد أو تأخر في فواتير الخدمات يعادل إيجار شهرين على الأقل.
عقود الإيجار غير السكنية (مثل التجارية): يُطبق معيار "الإخلال البسيط" (المادة 1455 من القانون المدني). يقيّم القاضي مدى أهمية الإخلال. تُطبق نفس المعايير عادةً على عقود الإيجار السكنية.

يمكن البدء في إجراءات الإخلاء لعدم السداد إذا لم يدفع المستأجر الإيجار أو النفقات الإضافية (مثل فواتير الخدمات) لمدة 20 يومًا على الأقل. ولا يجوز التقدم قبل ذلك. في عقود الإيجار غير السكنية، يُقرر القاضي مدى جسامة الإخلال، خصوصًا في حال تكرار عدم السداد.

مراحل إجراءات الإخلاء

تُشرف إجراءات الإخلاء لعدم السداد على رقابة شديدة، وتستلزم مشاركة محامٍ بشكل إلزامي. وتتلخص الخطوات الرئيسية فيما يلي:

1. إعداد وإرسال إشعار الإخلاء: يقوم المالك بإعداد إشعار الإخلاء، ويرسله بالتزامن مع استدعاء للمحكمة عبر المحضر لتأكيد الإخلاء. يجب أن تمر مدة لا تقل عن 20 يومًا بين الإشعار وموعد المحكمة، ما لم يطلب المالك تقصير هذه المدة.
2. جلسة المحكمة: يمكن للقاضي في الجلسة:
- تأكيد الإخلاء؛
- منح المستأجر مهلة لتسديد الدين؛
- نقل القضية إلى المحكمة العادية إذا اعترض المستأجر على الإخلاء.

التغييرات التي أدخلها إصلاح الكارتابيا

أحدث إصلاح كارتابيا تعديلات على إجراءات الإخطار بالإخلاء وتأكيده. أصبح تسليم الإخطار للمستأجر إلزاميًا بواسطة المحضر. كما بُسِّطت عملية تأكيد الإخلاء: فإذا لم يحضر المستأجر أمام المحكمة، يمكن للقاضي تأكيد الإخلاء فورًا دون الحاجة إلى إصدار أمر تنفيذي في المحكمة. كما يُشجع الإصلاح على استخدام البريد الإلكتروني المعتمد (PEC) لتسهيل الإجراءات وتقليص المدة.

ماذا يحدث بعد إخطارك بإخلاء العقار؟

إذا لم يُخلي المستأجر العقار طواعيةً بعد تلقيه الإشعار، يحق للمؤجر بدء إجراءات تنفيذية لفرض الإخلاء. تتضمن هذه الإجراءات الخطوات التالية:

1. يؤكد القاضي الإخلاء ويصدر أمر تنفيذ لإخلاء المبنى.
2. يُعطى المستأجر فترة (عادة 10 أيام) لإخلاء المبنى طواعية.
3. إذا لم يمتثل المستأجر للمطالب، يُعلمه المحضر بالإخلاء (ما يعرف بإشعار الإخلاء).
4. يحدد المحضر التاريخ الذي يجب إخلاء المبنى فيه.
5. إذا استمر المستأجر في شغل المبنى، يطلب المحضر تدخل الشرطة لإجباره على الإخلاء.

حتى يتم إخلاء المبنى، يكون المستأجر ملزمًا بمواصلة دفع الإيجار، وتغطية التكاليف القانونية للمالك، إذا لزم الأمر.