العفن في الشقة: عندما يكون غير ممكن دفع الإيجار
إذا كانت الشقة مليئة بالعفن، يحق للمستأجر في بعض الظروف مغادرة المكان دون دفع الإيجار. لكن يجب أولاً إبلاغ المالك.
استنادًا للمادتين 1578 و1581 من القانون المدني الإيطالي، يمكن للمستأجر إلغاء عقد الإيجار دون سابق إنذار ودون عقوبات إذا أصبحت الشقة غير صالحة للسكن بسبب العفن وتشكل تهديداً على الصحة.
متى يمكن رفض دفع الإيجار؟
لا يمكن استخدام العفن كسبب لعدم دفع الإيجار إلا إذا جعل العقار غير صالحة للسكن تمامًا، مما يجبر المستأجر على المغادرة.
إذا كان العفن يؤثر فقط على جزء من الشقة (مثل غرفة واحدة)، يمكن للمستأجر المطالبة بتخفيض الإيجار بناءً على الخسارة في استخدام جزء من العقار.
لماذا العفن يعتبر مشكلة خطيرة
وفقًا لقرار محكمة تريستة رقم 162/2019، فإن وجود العفن حتى لو كان قليلاً يقلل من جودة العيش في الشقة، ويسبب تدهور حالة المبنى وتشويه مظهره. هذا يُعتبر عيبًا ماديًا، ويعطي الحق في تخفيض الإيجار.
إذا كان العفن يخل بشكل كبير بشروط المعيشة ويتعارض مع العقد، يمكن للمستأجر المطالبة بإلغاء العقد أو تخفيض الإيجار، شرط ألا يكون قد كان يعرف أو كان بإمكانه معرفة وجود العيوب عند توقيع العقد.
قد يكون المالك مسؤولاً عن الأضرار الناتجة عن عيوب في العقار ما لم يثبت عدم معرفته بها عند تسليم الشقة.
يمكن أن تشكل الشهادة الطبية التي تثبت الضرر الصحي بسبب العفن دليلاً إضافياً، حتى لو لم تكن مشمولة رسميًا ضمن قائمة الوثائق المطلوبة.
يجب التوصل إلى اتفاق بين الطرفين.
وجود العفن فقط لا يكون كافيًا لكي يرفض المستأجر دفع الإيجار بنفسه. يجب التوصل إلى اتفاق للتخفيض أو إيقاف المدفوعات مع المالك أو أن تقضي المحكمة بذلك.
لا تعترف الممارسة القضائية دائمًا بحق المستأجر في رفض الدفع بشكل فردي. خصوصًا، قررت المحكمة العليا في إيطاليا (الحكم رقم 18987 بتاريخ 27.09.2016) أن المستأجر ملزم بدفع الإيجار إذا كان من الممكن استخدام المبنى، حتى بشكل جزئي.
مسؤوليات المالك
يلتزم المالك بتوفير مسكن في حالة جيدة وبالمواصفات وصالح للسكن. لذا، تقع على عاتقه مسؤولية إزالة العفن والمشاكل المرتبطة به.
ويجب على المستأجر من جانبه القيام بأعمال الصيانة الدورية للعقار والالتزام بشروط الاتفاقية.
إذا كان المستأجر هو المخطئ
إذا كان سبب العفن هو سوء استخدام المستأجر - مثل سوء التهوية أو عدم اتباع قواعد الاستخدام - فإن المستأجر مسؤول عن التبعات. في مثل هذه الحالة، يُعتبر عدم دفع الإيجار مخالفة، وقد يمنح المستأجر صفة المتخلف عن السداد.
إذا لم يكن سبب العفن خطأ المستأجر، مثل تسربات من فوق أو سوء العزل، يقع على المالك مسؤولية حل المشكلة.
ماذا تفعل إذا كان هناك عفن في شقة مستأجرة
تعتمد خطة المستأجر على مدى خطورة المشكلة. فيما يلي الخيارات الممكنة:
اطلب تخفيض الإيجار بالتفاوض مع المالك أو التوجه للقضاء.
المطالبة بالتعويض عن الأضرار إذا لم يتخذ المالك إجراءات فورية.
إنهاء العقد دون إشعار مسبق إذا اعتبرت الشقة غير صالحة للسكن وخطرة صحياً (بموجب المادتين 1578 و1581 من القانون المدني).
إذا كان سبب العفن مشاكل في المناطق المشتركة للمبنى، يمكنك تقديم شكوى إلى شركة الإدارة أو جمعية السكن.
ماذا تفعل إذا ظهر العفن
القاعدة الأساسية: لا يجوز للمستأجر التصرف بشكل فردي. لا يمكنك التوقف عن دفع الإيجار دون موافقة المالك أو قرار المحكمة.
الاستثناء هو الحالات الحرجة من عدم صلاحية السكن بالكامل. وفي أمور أخرى، يواجه المستأجر خطر إثبات خطئه حتى لو كان يعاني من العفن.
