كيف يمكن الحصول على قرض عقاري يتجاوز قيمة العقار؟
كيفية الحصول على تمويل عقاري بمبلغ يتجاوز قيمة العقار
من النادر أن تُقدم البنوك قروضًا عقارية تفوق قيمة العقار المُشترى. ومع ذلك، في بعض الحالات يمكن تحقيق ذلك، خاصة عندما تكون هناك حاجة لأموال إضافية للتجديدات أو لتسديد القروض السابقة. يُفهم أن البنوك عمومًا لا تمول أكثر من 80٪ من قيمة العقار، ولكن هناك استثناءات. فماذا يجب عليك فعله إذا كنت بحاجة إلى مبالغ كبيرة؟
كيفية الحصول على تمويل عقاري بمبلغ كبير
في بعض الأوقات، عند شراء العقارات، قد تحتاج إلى تمويل يزيد عن قيمتها السوقية. يمكن أن يكون ذلك بسبب الحاجة لتجديدات أو تكاليف خدمات وكلاء عقارات أو كتاب عدل أو لسداد التزامات ديون أخرى. ومع ذلك، نادرًا ما توافق البنوك على مثل هذه الطلبات، وتتطلب الحصول على تمويل بمبلغ كبير توافر شروط محددة.
متى يكون تمويل عقاري يفوق 80٪ من قيمة العقار ممكنًا؟
قبل تقديم تمويل عقاري، تقوم البنوك بتقييم نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، التي تعكس نسبة المبلغ المُقرض إلى قيمة العقار. عمومًا، لا تُمنح البنوك قروضًا تتجاوز 80٪ من القيمة السوقية للعقار. على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل 200000 يورو، فإن الحد الأقصى للقرض سيكون 160000 يورو.
يعتمد هذا الحد على قرار اللجنة الوزارية العربية للتسليف والادخار بتاريخ 22 أبريل 1995، التي نصحت بعدم تجاوز نسبة 80٪ عند منح التمويل العقاري. ومع ذلك، هذه القاعدة ليست صارمة، وفي حالة وجود أسباب مقنعة، قد توافق البنوك على تمويل يتخطى 80٪، وأحيانًا حتى 100٪.
متطلبات الحصول على تمويل عقاري بمبلغ أكبر من قيمة العقار
ورغم إمكانية الحصول نظريًا على تمويل عقاري بمبلغ أكبر من قيمة العقار، إلا أن ذلك يتطلب امتثالًا لعدد من الشروط. أولاً وقبل كل شيء، ستتحقق البنوك من المتطلبات القياسية، مثل تقييم العقارات والوضع المالي للمقترض. بعد ذلك، يجب على البنك التأكد من وجود أسباب مقنعة لزيادة مبلغ التمويل.
على سبيل المثال، قد تشمل هذه الأسباب:
- الحاجة لأموال إضافية للتجديد أو التحديثات؛
- الرغبة في تضمين تكاليف وكلاء عقارات أو كتاب عدل أو نفقات أخرى مرتبطة بالعملية؛
- الحاجة لسداد القروض أو الديون الأخرى في نفس وقت الحصول على التمويل العقاري.
يجب توثيق هذه الأسباب وتفصيلها في عقد التمويل العقاري. على سبيل المثال، يجب تقديم تقديرات لأعمال التجديد أو الاتفاقيات مع المقاولين لتأكيد الحاجة لمبالغ إضافية.
ضمانات ومخاطر إضافية لتمويل عقاري بمبلغ أعلى من قيمة العقار
تتضمن الحصول على تمويل عقاري بمبلغ يتجاوز قيمة العقار مخاطر معينة وتتطلب ضمانات إضافية للبنك. قد تشدد البنوك شروط القروض وتطلب تدابير حماية إضافية.
ضمانات إضافية من البنك
مع زيادة مخاطر عدم سداد التمويل، قد يطلب البنك ضمانات إضافية، مثل:
- تسجيل تأمين إضافي يتجاوز قيمة العقار؛
- جذب ضامنين قادرين على سداد الديون في حالة تخلف المقترض الأساسي؛
- تسجيل رهن عقاري ثانٍ على عقار آخر كضمان إضافي.
نظرًا للمخاطر والمتطلبات المتزايدة، نادرًا ما توافق البنوك على هذه الصفقات، ويمكن أن تكون عملية الموافقة أكثر تعقيدًا.
مخاطر التدقيق الضريبي
قد يتعرض المقترضون الذين يحصلون على تمويل عقاري بمبلغ أعلى من قيمة العقار لتدقيق ضريبي إضافي. قد تشكل مصلحة الضرائب شكوكًا حول تضخيم قيم العقارات للحصول على تمويل أكبر، مما يمكن أن يؤدي إلى إجراءات تحقيق وعواقب قانونية محتملة، بما في ذلك اتهامات بالاحتيال أو تقديم معلومات كاذبة في المستندات الرسمية.
بدائل للحصول على تمويل إضافي
بدلاً من الحصول على تمويل عقاري بأكثر من قيمة العقار، يمكنك النظر في خيارات تمويل بديلة. تقدم بعض البنوك منتجات تمويلية متخصصة تجمع بين شراء العقار والنفقات الضرورية:
- لا يغطي التمويل تكاليف الشراء والتجديد فقط، بل يشمل أيضًا تكاليف التجديد؛
- يوفر التمويل الشرائي والسيولة أموالًا إضافية لتغطية التكاليف المختلفة المرتبطة بالعملية.
في الحالة الأولى، لا يتم منح التمويل بمبلغ واحد، بل يتم تقديمه تدريجيًا بتقسيمات عند اكتمال الأعمال، مما يسهل مراقبته. أما في الحالة الثانية، غالبًا ما يكون هناك حاجة لعقار ثانٍ، يُرهن كضمان إضافي.
بالتالي، إذا كنت بحاجة إلى تمويل كبير، يجب التأهب بعناية وتحديد جميع التكاليف ومراعاة المخاطر المرتبطة بالتدقيق الضريبي والالتزامات الإضافية للبنك.
أخبار
