السوق العقاري الإيطالي: زيادة المبيعات والأسعار في عام 2025

اختتمت سوق العقارات الإيطالية عام 2025 بنتائج إيجابية وثابتة، مظهرة فترة استقرار بعد حالة من عدم اليقين التي سادت في السنوات الأخيرة. بحسب تحليل أجرته مجموعة تكنوكاسا، يشهد القطاع السكني زيادة ملحوظة في عدد الصفقات وارتفاع في الأسعار، مع سوق إيجار نشط، على الرغم من تباطؤ معدل النمو.

وبذلك، يدخل سوق العقارات الإيطالية عام 2026 بقاعدة متينة إلى حد ما، على الرغم من استمرار عدم التوازن بين زيادة الطلب وقلة العرض.

أكثر من 766 ألف صفقة: البلدان الصغيرة تقود النمو

خلال عام 2025، سُجلت 766,756 صفقة لشراء وبيع عقارات سكنية في إيطاليا، بارتفاع نسبته 6.4% مقارنة بالعام السابق.

شهد النمو الأكبر في البلدان الصغيرة والبلديات خارج المراكز الإدارية (+6.9%)، بينما حققت البلدان الكبيرة أيضًا نتائج جيدة - +5.4%.

يُلاحظ الهيكل السوقي بشكل خاص: انخفض حجم مبيعات المباني الجديدة بنسبة 21٪، بينما نما السوق الثانوي بنسبة 9.1٪. يشير هذا إلى أن نقص المساكن الجديدة وارتفاع تكاليف البناء يدفعان الطلب نحو المساكن القائمة.

زيادة في الأسعار: باري تتصدر، وميلانو وروما تشهدان نموًا مطردًا

في النصف الثاني من عام 2025، بلغ متوسط زيادة أسعار المساكن في البلدان الكبرى 2.6%، وهو أعلى رقم منذ فترة ما بعد الجائحة.

سُجّلت أعلى زيادة في باري (+6.3%).

تُظهر البلدان التالية ديناميكية إيجابية:

• ميلانو - +2.2%؛
• روما - +2.2%.

من المهم ملاحظة عدم تسجيل أي انخفاض في الأسعار في أي بلد كبير، مما يؤكد استقرار السوق.

يُلاحظ ديناميكية إيجابية في مراكز المحافظات (+1.7%)، وأيضًا في المناطق الضواحي (+2.2%). من بين البلدان الإقليمية، تبرز البلدان التالية: فلورنسا (+4.0%)؛ بولونيا (+2.8%). على الرغم من انخفاض حجم البناء، زاد سعر المباني الجديدة بنسبة 2.5%. تظل شروط البيع مستقرة، لكن الفروقات بين البلدان ما زالت قائمة. بدايةً من يناير 2026، بلغ متوسط مدة بيع العقارات في البلدان الكبرى 108 يومًا، وهو رقم لم يتغير تقريبًا مقارنة بالعام السابق. تظل البلدان الأكثر ديناميكية هي: ميلانو - 88 يومًا؛ بولونيا - 91 يومًا. سُجلت أطول فترات بيع في: جنوة - 133 يومًا؛ باري - 126 يومًا. يتحسن الوضع تدريجيًا في المناطق الطرفية: انخفض متوسط المدة من 142 إلى 136 يومًا.

العرض والطلب: الشقق ذات الثلاث غرف تظل الأكثر شيوعًا

تظل الشقق ذات الثلاث غرف (trilocale) هي النمط السكني الأكثر شيوعًا في البلدان الكبرى، حيث تمثل 41.2% من الطلب.

تليها:

• الشقق ذات غرفتين (bilocale) - 24.9%؛
• الشقق ذات أربع غرف (quadrilocale) - 22.3%.

ومع ذلك، يتغير هيكل الطلب بحسب البلد:

• في ميلانو، تتصدر الشقق ذات غرفتين القائمة (45.1%)؛
• وفي جنوة، تُسيطر الشقق ذات أربع غرف (43.6%)، نتيجة انخفاض الأسعار.

يظل العرض محدودًا، خاصة في قطاع المساكن الفاخرة في البلدان الكبرى حاليًا.

من يشتري العقارات؟

وفقًا للدراسة:

• 75.2% من عمليات الشراء تتم للسكن الشخصي؛
• انخفضت نسبة الشراء لأغراض استثمارية إلى 17.9%.

يبلغ متوسط عمر المشترين 43.3 عامًا. في الوقت نفسه، يتزايد نشاط المشترين الشباب من الفئة العمرية بين 18 و34 عامًا، والفئة العمرية من 55 إلى 64 عامًا.

• يبلغ متوسط عمر المشترين 43.3 عامًا. يزداد عدد الأشخاص الذين يشترون مساكن خارج مدينتهم الأصلية.

سوق الإيجار: تباطؤ في النمو، لكن الطلب مستمر

• يعاني سوق الإيجار من نقص في العرض، على الرغم من تباطؤ نمو أسعار الإيجار تدريجيًا.
• في النصف الثاني من عام 2025:
• زادت إيجارات الاستوديوهات والشقق ذات الثلاث غرف بنسبة 2.2%؛
• والشقق ذات غرفتين بنسبة 2.3%.
• تشهد ميلانو وبولونيا تباطؤًا طفيفًا في السوق بعد سنوات من النمو السريع، بينما تُسجل جنوة وباليرمو أعلى زيادات في أسعار الإيجار.
• تسجل ميلانو أعلى أسعار إيجارات:
• 837 يورو - استوديو؛
• 1128 يورو - شقة ذات غرفتين؛
• 1525 يورو - شقة ذات ثلاث غرف.
• من بين الاتجاهات المثيرة للاهتمام هو عودة ارتفاع الإقبال على العقارات طويلة الأجل، التي كانت تُستخدم سابقًا للإيجار القصير الأجل، وهو ما أدى إلى زيادة طفيفة في العرض. تزداد نسبة عقود الإيجار للطلاب لتصل إلى 14.1%، وتشكل عقود الإيجار بأسعار السوق الحرة 39.5% من السوق. يبلغ متوسط العائد الإجمالي لشقة ذات غرفتين 5.7% سنويًا. تتوقع توقعات عام 2026: نمو معتدل مع استمرار حالة عدم اليقين. تظل التوقعات إيجابية لعام 2026. يتوقع المحللون ما يلي:
• من 780 إلى 790 ألف صفقة بيع وشراء؛
• زيادة في أسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 1 و3%؛
• زيادة في أسعار الإيجار بنسبة تتراوح بين 3 و5%.
• ومع ذلك، يظل السوق يعتمد على الوضع الجيوسياسي الدولي، الذي قد يؤثر على ثقة الأسر والمستثمرين ومستوى الطلب الإجمالي.