سوق المكاتب في ميلانو: الجودة لا تزال المحور الأساسي

في بداية عام 2026، دخل سوق المكاتب في ميلانو مرحلة استقرار طبيعي بعد عام سابق نشط بشكل استثنائي. ووفقًا لأحدث الأبحاث التي أجرتها IPI، بلغ حجم استيعاب مساحات المكاتب في الربع الأول حوالي 72.4 ألف متر مربع. وعلى الرغم من أن هذا الرقم أقل من المستويات القياسية لعام 2025، إلا أنه يتماشى تمامًا مع الاتجاهات التاريخية طويلة الأجل للسوق.

خلال الفترة المشمولة بالتقرير، تم إبرام 98 صفقة، وهو ما لا يشير إلى انخفاض في النشاط التجاري، بل إلى نهج أكثر توازنًا وانتقائية من جانب المستأجرين. ولا تزال أساسيات السوق مستقرة: حيث يبلغ معدل الشغور الإجمالي حوالي 9.15%، ويصل حجم المساحة المتاحة إلى حوالي 1.18 مليون متر مربع.

م.

الجودة كمعيار أساسي للاختيار

كانت السمة الرئيسية للربع الأول هي التركيز العالي للطلب على المكاتب المتميزة. من إجمالي حجم المساحة المستأجرة، شكلت العقارات من الفئة أ والفئة أ+ ما يقرب من 54.1 ألف متر مربع، أو 75%.

اتضح أن قطاع الفئة أ+ هو الأكثر طلبًا، حيث شكل 40% من جميع المعاملات. وشكلت عقارات الفئة أ نسبة 35% أخرى، بينما بلغت حصة مكاتب الفئة ب 25% فقط.

يعكس هيكل الطلب هذا الرغبة المستمرة للشركات في الحصول على مبانٍ حديثة تلبي متطلبات فنية عالية، ومعايير كفاءة الطاقة، وتوفر بنية تحتية عالية الجودة.

من اللافت للنظر أن معدل الشغور في قطاع العقارات الفاخرة لا يتجاوز 3.2%، وهو أقل بكثير من متوسط السوق، مما يؤكد ارتفاع الطلب على العقارات عالية الجودة.

جغرافيا الطلب: منطقة الأعمال المركزية تحافظ على ريادتها

من حيث موقع العقارات، لا يزال النشاط الأكبر يتركز في منطقة الأعمال المركزية، والتي تمثل نصف إجمالي حجم الاستيعاب.

تحتل المنطقة الطرفية المرتبة الثانية بنسبة 27%، تليها:

• المناطق شبه الطرفية - 11%؛
• المناطق الضواحي - 8%؛
• المركز التاريخي - 4%.

نمو أسعار الإيجار في المواقع الأكثر جاذبية

يستمر سوق الإيجار في إظهار اتجاه نحو ارتفاع الأسعار في المناطق الأكثر تميزًا. وقد بلغ الحد الأقصى لسعر الإيجار في مركز المدينة 800 يورو للمتر المربع سنويًا، ويبلغ صافي العائد الرئيسي لأفضل العقارات حوالي 4.15%.

تُظهر مقارنة الأرقام للربع الأول من عامي 2025 و2026 نموًا في جميع القطاعات تقريبًا:

• دومو: من 750 إلى 780 يورو/متر مربع.

بورتا نوفا: من 720 إلى 770 يورو؛

الأحياء المركزية: من 600 إلى 620 يورو؛

الأحياء شبه الطرفية: من 460 إلى 480 يورو.

كما لوحظت ديناميكيات إيجابية في الأطراف:

• بيكوكا - من 320 إلى 360 يورو؛
• سيتي لايف - من 480 إلى 500 يورو؛
• بورتا رومانا - من 380 إلى 400 يورو.

استثناء: تبقى منطقة MIND، حيث ظل السعر عند 300 يورو للمتر المربع سنويًا. في المناطق الضاحية، ارتفعت أسعار الإيجار من 240 إلى 260 يورو.

هيكل المعاملات والمناطق الأكثر طلبًا

لا يزال التأجير التقليدي هو الشكل الرئيسي لاستيعاب السوق، حيث بلغ حجمه حوالي 63.9 ألف متر مربع.

وتوزعت أنواع المعاملات الأخرى على النحو التالي:

• شراء عقارات للاستخدام الشخصي (المالك الساكن) - 10.2 ألف متر مربع؛
• توسيع العقارات القائمة (التوسعة) - 3.1 ألف متر مربع؛
• التأجير من الباطن - حوالي 4 آلاف متر مربع؛
• عقد إيجار مبدئي (قبل التأجير) - 2.5 ألف متر مربع؛
• مراجعة اتفاقيات الإيجار الحالية - 2.5 ألف متر مربع.

كانت المكاتب الأكثر شيوعًا هي تلك التي تتراوح مساحتها من 500 إلى 999 مترًا مربعًا ومن 1000 إلى 2999 مترًا مربعًا - شكلت كل فئة من هذه الفئات 43٪ من إجمالي حجم المعاملات. شكلت المباني التي تتراوح مساحتها بين 3000 و4999 مترًا مربعًا 12% من السوق، بينما شكلت المكاتب الصغيرة التي تصل مساحتها إلى 499 مترًا مربعًا 2% فقط.

المخزون الثانوي والحاجة إلى التجديد

على الرغم من الأداء الجيد لقطاع المكاتب المتميزة، إلا أن جزءًا كبيرًا من مخزون المكاتب الحالي يواجه مشكلة التقادم. فنقص التجهيزات التقنية، وانخفاض كفاءة الطاقة، والحاجة إلى تحديثات كبيرة، كلها عوامل تقلل من جاذبية هذه العقارات وتزيد من ندرتها في السوق.

في الوقت نفسه، لا يزال حجم المعروض الجديد المتوقع خلال الفترة 2026-2028 محدودًا.

ونتيجة لذلك، من المرجح أن يستمر الضغط على أسعار الإيجارات في قطاع المكاتب عالية الجودة.

في ظل هذه الظروف، أصبح تجديد وإعادة بناء المباني القائمة أحد أهم مهام السوق في السنوات القادمة. وسيكون التنفيذ الناجح لبرامج التجديد مهمًا ليس فقط للمالكين الأفراد، ولكن أيضًا للجودة الشاملة للمعروض من المكاتب في ميلانو.

سوق الاستثمار: التركيز على الجودة والحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية

لا يزال سوق الاستثمار انتقائيًا للغاية. يهتم المستثمرون بشكل خاص بالعقارات الحديثة عالية الجودة، بالإضافة إلى مشاريع التجديد في المناطق التجارية الراسخة بالمدينة.

تستمر معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في لعب دور محوري، لتصبح عاملاً حاسماً في قرارات الاستثمار.

على المدى المتوسط، من المتوقع أن يظل قطاع العقارات الفاخرة مستقراً نظراً لمحدودية المعروض من المكاتب الحديثة والطلب القوي من الشركات التي تركز على مساحات العمل عالية الجودة.