العفن في الشقة: عندما تتعثر في دفع الإيجار

في حال تغطية الشقة بالعفن، يحق للمستأجر في بعض الحالات ترك العقار دون دفع الإيجار. ولكن يجب إشعار المالك قبل ذلك.

طبقًا للمادتين 1578 و 1581 من القانون المدني الإيطالي، يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بدون إشعار وبدون عقوبات إذا أصبحت الشقة غير صالحة للإقامة بسبب العفن وتشكل تهديدًا للصحة.

متى يمكن رفض دفع الإيجار؟

لا يمكن أن يكون العفن سببًا لعدم دفع الإيجار إلا إذا جعل العقار غير صالح للإقامة تمامًا، مما يلزم المستأجر بمغادرته.

إذا كان العفن يؤثر على جزء معين من الشقة (على سبيل المثال، غرفة واحدة)، يمكن للمستأجر طلب تخفيض في الإيجار، يتناسب مع فقدان القدرة على استخدام جزء من الممتلكات.

لماذا يُعتبر العفن مشكلة خطيرة

طبقًا لقرار محكمة ترييستي رقم 162/2019، فإن وجود العفن حتى بشكل طفيف يُخفض من جودة الحياة في الشقة، ويؤدي إلى تفاقم الحالة الصحية للمبنى ويُفسد مظهره. ويُعتبر هذا عيبًا ماديًا، مما يمنحك الحق في تخفيض الإيجار.

إذا كان العفن يؤثر بشكل كبير على شروط الإقامة ويتعارض مع العقد، يمكن للمستأجر طلب إنهاء العقد أو تخفيض الإيجار، شريطة عدم علمه أو عدم إمكانية معرفته بوجود مثل تلك العيوب عند توقيع العقد.

بالإضافة إلى ذلك، قد يكون المالك مسؤولًا عن الضرر الناتج عن عيوب في العقار مالم يُثبت أنه لم يكن على علم بها عند تسليم الشقة.

يُمكن أن تُعتبر الشهادة الطبية التي تُؤكد الضرر الصحي الناتج عن العفن دليلاً إضافيًا، حتى لو لم تُدرج رسميًا في قائمة المستندات المطلوبة.

يجب التوصل إلى اتفاق بين الطرفين.

وجود العفن وحده لا يكفي ليجعل المستأجر يُمنع من دفع الإيجار من تلقاء نفسه. يجب التوصل إلى اتفاق بخصوص تخفيض أو تعليق الدفعات مع المالك أو إصدار أمر من المحكمة بذلك.

الإجراءات القانونية لا تقر دائمًا حق المستأجر في رفض الدفع من جانب واحد. وخصوصًا، قضت المحكمة العليا في إيطاليا (حكمها رقم 18987 بتاريخ 27.09.2016) بأن المستأجر ملزم بدفع الإيجار إذا كان لا يزال بإمكانه استخدام المبنى، حتى جزئيًا.

مسؤوليات المالك

يتعين على المالك توفير مسكن بحالة جيدة وطبقًا للمواصفات وصالح للإقامة. لذا، يتحمل مسؤولية التصدي للعفن والمشاكل المرتبطة به.

ويجب على المستأجر من جانبه أداء أعمال الصيانة الدورية للعقار والالتزام بشروط الاتفاقية.

إذا كان المستأجر هو الخطأ

إذا كان سبب العفن هو سلوك سيء من المستأجر - مثل سوء التهوية أو عدم الامتثال لقواعد التشغيل - فإن المستأجر مسؤول عن العواقب. في مثل هذه الحالة، يعتبر عدم دفع الإيجار مخالفة، وقد يتم تصنيف المستأجر كمتأخر عن السداد.

إذا لم يكن سبب العفن من سوء المستأجر - مثل تسربات من الأعلى أو سوء العزل المائي - فإن المالك للعقار مسؤول عن التعامل مع المشكلة.

ماذا تفعل إذا كان هناك عفن في شقة مستأجرة

الإجراءات التي يتخذها المستأجر تعتمد على خطورة المشكلة. وفيما يلي الخطوات الممكنة:

ماذا تفعل إذا ظهر العفن

القاعدة الأساسية: لا يُسمح للمستأجر بالتصرف من جانب واحد. لا يمكنك توقيف دفع الإيجار دون موافقة المالك أو أمر من المحكمة.

الاستثناء هو في الحالات الشديدة من عدم ملاءمة الإقامة تمامًا. وفي حالات أخرى، يواجه المستأجر خطر إثبات خطأه حتى إذا كان يعاني من العفن.