سوق مكاتب ميلانو وروما: تزايد أهمية العروض عالية الجودة

وفقًا لتحليلات شركة JLL، بدأ سوق تأجير المكاتب الإيطالي عام 2026 باتجاهات متنوعة في مدينتين رئيسيتين: ميلانو وروما. في الربع الأول، تجاوز إجمالي حجم التأجير 100,000 متر مربع بقليل، منها حوالي 65,000 متر مربع في ميلانو و36,000 متر مربع في روما. م - إلى روما.

بشكل عام، تشير البيانات إلى أن السوق أصبح أكثر توجهاً نحو الجودة: فالطلب ينضج ويصبح انتقائيًا، بينما يظل المعروض من العقارات عالية الجودة محدودًا، لا سيما في المناطق المركزية.

ميلانو: طلب قوي في ظل تقلص المساحة

في ميلانو، بلغ حجم الاستيعاب حوالي 65,000 متر مربع، أُضيف إليها 4,000 متر مربع أخرى من التأجير من الباطن. يؤكد هذا الرقم مستوى النشاط المرتفع، والذي يُقارن بالفترة نفسها من عام 2025 ويتجاوز المتوسطات على مدى السنوات الخمس الماضية. ومع ذلك، بالمقارنة مع العام الماضي، عندما كان الحجم يقترب من 100,000 متر مربع. هناك تباطؤ طفيف.

يعود السبب الرئيسي إلى نقص الصفقات الكبيرة، بالإضافة إلى انخفاض ملحوظ في متوسط مساحة المكاتب المؤجرة - من حوالي 1200 متر مربع إلى 750 متر مربع. ويعكس هذا استراتيجيات أكثر حذرًا من جانب الشركات ورغبتها في الاستخدام الأمثل للمساحات المتاحة.

يتركز الطلب بشكل متزايد على العقارات عالية الجودة: حوالي 65% من المساحة المستأجرة تقع في مبانٍ من الفئة (أ). ويدعم هذا التوجه معايير اختيار أكثر صرامة، تشمل جودة البناء والاستدامة والموقع المتميز.

يستمر محدودية المعروض من العقارات الفاخرة في الضغط على السوق: يبلغ متوسط معدل الشغور 9.4%، ولكنه ينخفض إلى 3.6% بالنسبة للعقارات الراقية. ونتيجة لذلك، تستمر أسعار الإيجار في الارتفاع، لتصل إلى 820 يورو للمتر المربع سنويًا في المركز التاريخي و780 يورو في المناطق التجارية الحديثة.

كما أن نسبة المعاملات التي تتجاوز أسعار إيجارها 600 يورو/متر مربع سنويًا آخذة في الازدياد، حيث تمثل بالفعل ما يقرب من 30% من إجمالي الحجم.

من وجهة نظر جغرافية، يتركز ما يقرب من 40% من الطلب في المناطق المركزية، وخاصة في المركز التاريخي. في الوقت نفسه، تعزز المناطق شبه الطرفية دورها، حيث تستحوذ على أكثر من ربع إجمالي المعاملات، لا سيما مناطق مثل فاريني-إيزولا وبورتا رومانا.

وتُعدّ الخدمات المهنية، بما في ذلك مكاتب المحاماة والمؤسسات المالية وشركات التكنولوجيا، المحركات الرئيسية للطلب.

روما: نمو بفضل الصفقات الكبيرة

في روما، الصورة مختلفة: فقد شهد سوق العقارات المكتبية تسارعًا ملحوظًا. وبلغ حجم الاستيعاب حوالي 36,000 متر مربع، أي أكثر من ضعف الرقم المسجل في الربع الأول من عام 2025. وقد كان النمو مدفوعًا بشكل أساسي بأربع صفقات كبيرة تزيد مساحتها عن 5,000 متر مربع.

م، بما في ذلك صفقة كبيرة مع القطاع العام.

كما هو الحال في ميلانو، لا تزال العاصمة تشهد طلبًا قويًا على العقارات عالية الجودة، حيث تمثل المباني من الفئة أ 57% من إجمالي الإشغال. وهذا يؤكد تزايد انتقائية المستأجرين في ظل محدودية المعروض من المكاتب المتميزة.

لا تزال منطقة الأعمال المركزية قطاعًا رئيسيًا في السوق، حيث تمثل حوالي 40% من المعاملات، بينما تبرز منطقة EUR بأكبر صفقة تأجير مسبق لهذا الربع.

أما من حيث القطاعات، فيتصدر قطاع الخدمات، ولا سيما شركات المحاماة، المشهد، وكذلك المؤسسات العامة، التي لا تزال تلعب دورًا مهمًا في سوق مكاتب روما.

لا يزال معدل الشغور منخفضًا، حيث يقل عن 7% إجمالًا، وحوالي 1.5% فقط للعقارات الراقية.

تُحدد أسعار الإيجار المميزة عند 610 يورو للمتر المربع سنويًا، مع إمكانية النمو على المدى القريب.