هل من الممكن نقل الملكية المستأجرة للاستخدام المجاني؟
هل من الممكن نقل الملكية المستأجرة للاستخدام المجاني؟
تخيل: أنك تستأجر شقة مريحة، وقد قمت بتأثيثها على نحو يناسبك، ووضعت قلبك وروحك في كل تفاصيل التصميم الداخلي. ثم تتغير الظروف، وتقرر أن تعطيها لصديق أو قريب ليستخدمها مجانًا. ولكن هل هذا ممكن من الناحية القانونية؟
ما هي اتفاقية الاستخدام المجاني؟
وفقًا للمادة 1803 من القانون المدني الإيطالي، فإن عقد الاستخدام المجاني (comodato d'uso) هو اتفاق ينقل بموجبه أحد الطرفين (المستأجر) إلى طرف آخر (المستأجر) ممتلكات منقولة أو غير منقولة لاستخدامها لفترة محددة أو لغرض محدد. عند انتهاء المدة يجب إرجاع العقار.
ولكن ماذا لو قمت بنقل شقة مستأجرة للاستخدام المجاني؟ هل يمكن التصرف فيه بحرية كما لو كان ملكًا خاصًا؟
هل يمكن للمستأجر تأجير العقار من الباطن؟
في إيطاليا، يمكن للمستأجر (conduttore) تأجير جزء من الشقة، ولكن فقط في ظل ظروف معينة. إذا لم يتضمن عقد الإيجار حظرًا صريحًا على التأجير من الباطن، فيكفي إخطار مالك الشقة (المستأجر) بالنية وتزويد تفاصيل المستأجر من الباطن.
ولكن بالنسبة لنقل السكن بالكامل بغرض التأجير من الباطن، يلزم الحصول على موافقة كتابية من المالك. تنظم هذه النقطة المادة 2 من القانون رقم 392 بتاريخ 27 يوليو 1978 والتي تنص على:
"لا يجوز للمستأجر تأجير العقار بالكامل أو التنازل عن الإيجار للغير دون موافقة المؤجر، وما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يحق للمستأجر تأجير جزء من العقار بعد إخطار المؤجر مسبقًا برسالة مسجلة موضحًا فيها اسم المستأجر ومدة العقد والمكان المؤجر".
هل من الممكن نقل السكن المستأجر للاستخدام المجاني؟
وبما أن اتفاقية الانتفاع المجاني، كما يوحي اسمها، لا تنص على الدفع، فهل من الممكن نقل السكن المستأجر بموجب هذا المخطط؟
تنطبق هنا المبادئ نفسها كما هو الحال مع التأجير من الباطن:
- إذا لم يمنع عقد الإيجار نقل السكن للاستخدام المجاني، فيجوز للمستأجر القيام بذلك بإخطار مالك العقار.
- إذا كانت الاتفاقية تحتوي على حظر التأجير من الباطن والنقل للاستخدام المجاني، فسيكون من الضروري الحصول على موافقة كتابية من المالك.
وإلا فإن نقل الشقة إلى طرف ثالث دون موافقة المالك يعتبر إخلالاً بالعقد وقد يؤدي إلى إنهائه وطرد المستأجر.
هل يجوز للشخص الذي حصل على عقار للانتفاع به مجانا أن يؤجره؟
لنفترض أن مالك الشقة قام بنقلها إلى شخص آخر بموجب اتفاقية الاستخدام المجاني. هل يجوز لهذا الشخص أن يؤجرها بنفسه؟
الجواب موجود في المادة 1804 من القانون المدني الإيطالي: يلتزم المستأجر باستخدام الملكية حصريًا ضمن الشروط المحددة في العقد ولا يمكنه نقلها إلى أطراف ثالثة دون موافقة المستأجر .
إذا قام بتأجير الشقة دون إذن، فإن المؤجر له الحق في:
- المطالبة بإرجاع الممتلكات فورًا.
- رفع دعوى للحصول على تعويضات.
من يجب عليه الإفصاح عن دخل الإيجار؟
إذا تم تأجير الممتلكات المنقولة للاستخدام المجاني إلى أطراف ثالثة، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو: من الذي يجب أن يدفع الضرائب على الدخل المستلم؟
وبموجب القانون، يتم فرض الضريبة على دخل الإيجار دائمًا باسم مالك العقار، حتى لو تم استلام المدفوعات الفعلية من قبل شخص آخر. وهكذا، إذا قام المستأجر بتأجير الشقة، فإن المسؤولية الضريبية تقع على عاتق مالك العقار (المستأجر)، لأنه يظل المالك القانوني للعقار.
وقد نصت على هذا المبدأ المادة 1 فقرة 2 من المرسوم التشريعي رقم 504/1992 حيث تنص على أن ضريبة العقار يدفعها المالك بغض النظر عمن يتلقى الدخل منها فعليا.
خاتمة
من الممكن نقل السكن المستأجر للاستخدام المجاني، لكن الأمر يتطلب دراسة متأنية لشروط عقد الإيجار. إذا لم يكن هناك حظر فإنه يكفي إخطار المالك. إذا كان النقل محظورا، فسوف يكون موافقته مطلوبة.
وينطبق الأمر نفسه على المستأجر: إذا أراد تأجير العقار الذي تسلّمه للاستخدام، فإنه يحتاج إلى إذن المالك.
إن الإلمام القانوني في مثل هذه الأمور من شأنه أن يساعد على تجنب العواقب غير السارة – من إنهاء العقد إلى العقوبات المالية.
أخبار
