هل بالإمكان تحويل ملكية العقار المستأجر للاستخدام المجاني؟

تصور أنك تستأجر شقة مريحة، وقد قمت بتجهيزها بالطريقة التي تروق لك، ووضعت جهدك في كل تفاصيل التصميم الداخلي. ثم تتغير الأوضاع، وتقرر أن تعطيها لصديق أو قريب ليستفيد منها مجانًا. لكن هل هذا جائز من الناحية القانونية؟

ما هي اتفاقية الاستخدام المجاني؟

وفقًا للمادة 1803 من القانون المدني الإيطالي، فإن عقد الاستخدام المجاني (comodato d'uso) هو اتفاق يتم بموجبه نقل الممتلكات، سواء كانت منقولة أو غير منقولة، من أحد الأطراف (المستأجر) إلى طرف آخر (المستأجر)، لاستخدامها لفترة محددة أو لغرض معين. وعند انتهاء الفترة المتفق عليها، يجب إعادة الممتلكات.

ولكن ماذا عن نقل شقة مؤجرة للاستخدام المجاني؟ هل يمكن معاملتها بحرية كما لو كانت ملكًا خاصًا؟

هل يمكن للمستأجر أن يؤجر العقار من الباطن؟

في إيطاليا، يمكن للمستأجر (conduttore) تأجير جزء من الشقة، ولكن تحت شروط معينة. إذا لم يكن هناك حظر صريح في عقد الإيجار على التأجير من الباطن، يكفي إخطار المالك (المؤجر) وتقديم تفاصيل المستأجر من الباطن.

ولكن لنقل الشقة كاملة بغرض التأجير من الباطن، يلزم الحصول على موافقة مكتوبة من المالك. تنظم هذه المسألة المادة 2 من القانون رقم 392 الصادر في 27 يوليو 1978، والتي تؤكد على:

"لا يجوز للمستأجر أن يؤجر العقار بالكامل أو يتخلى عن عقد الإيجار للغير دون موافقة المؤجر، وما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يحق للمستأجر تأجير جزء من العقار بعد إعلام المؤجر برسالة مسجلة تحتوي على اسم المستأجر ومدة العقد والمكان المؤجر".

هل من الممكن تحويل السكن المؤجر للاستخدام المجاني؟

باعتبار أن اتفاقية الاستخدام المجاني، كما يوحي اسمها، لا تتطلب دفعات، هل يمكن نقل السكن المؤجر تحت هذا النظام؟

تنطبق هنا المبادئ نفسها المتعلقة بالتأجير من الباطن:

• إذا لم يمنع عقد الإيجار نقل السكن للاستخدام المجاني، فيمكن للمستأجر القيام بذلك بإخطار المالك.
• إذا احتوى العقد على منع للتأجير من الباطن أو النقل للاستخدام المجاني، فمن الضروري الحصول على موافقة كتابية من المالك.

وإلا فإن نقل الشقة لشخص ثالث بدون موافقة المالك يعتبر خرقًا للعقد وقد يؤدي إلى إنهائه وطرد المستأجر.

هل يجوز للشخص الذي حصل على عقار للاستخدام المجاني تأجيره؟

إذا قام مالك الشقة بنقلها لشخص آخر بموجب اتفاقية الاستخدام المجاني، هل يجوز لهذا الشخص تأجيرها بنفسه؟

الجواب موجود في المادة 1804 من القانون المدني الإيطالي: يلتزم المستأجر باستخدام الملكية فقط ضمن الشروط المحددة في العقد ولا يستطيع نقلها إلى أطراف أخرى دون موافقة المؤجر.

إذا قام بتأجير الشقة دون إذن، فإن المالك له الحق في:

• المطالبة بإرجاع الممتلكات على الفور.
• رفع دعوى للحصول على تعويضات.

من يجب عليه الإفصاح عن دخل الإيجار؟

إذا تم تأجير ممتلكات للاستخدام المجاني لأطراف أخرى، فمن الذي ينبغي عليه دفع الضرائب على الدخل المتحصل؟

وبحسب القانون، تفرض الضريبة على دخل الإيجار دائمًا باسم مالك العقار، حتى لو كانت المدفوعات الفعلية متلقاة من قبل شخص آخر. لذلك، إن قام المستأجر بتأجير الشقة، تكون المسؤولية الضريبية على المالك (المؤجر)، لأنه يبقى المالك القانوني للعقار.

وقد أكدت هذا المبدأ المادة 1 فقرة 2 من المرسوم التشريعي رقم 504/1992، حيث تبين أن الضريبة العقارية يدفعها المالك بصرف النظر عن متلقي الدخل الفعلي.

ختام

من الممكن نقل السكن المؤجر للاستخدام المجاني، ولكن يتطلب ذلك دراسة دقيقة لشروط عقد الإيجار. إن لم يكن هناك منع في العقد، يكفي إخطار المالك. أما إذا كان النقل محظورًا، فسيكون من الضروري الحصول على موافقته.

وينطبق الأمر أيضًا على المستأجر: إذا أراد تأجير العقار الذي حصل عليه للاستخدام المجاني، يحتاج إلى إذن المالك.

إن الوعي القانوني في مثل هذه المواقف يمكن أن يساعد في تجنب العواقب السلبية، من إنهاء العقد إلى العقوبات المالية.