هل بالإمكان تحويل ملكية الإيجار للاستخدام المجاني؟

تخيل: تستأجر شقة مريحة، وتقوم بتأثيثها على طريقتك، وتضع قلبك وروحك في كل تفصيل من تصميم الديكور الداخلي. ثم تتغير الأوضاع، وتقرر تقديمها لصديق أو قريب ليستخدمها مجانًا. ولكن هل هذا ممكن قانونيًا؟

ما هو عقد الاستخدام المجاني؟

وفقًا للمادة 1803 من القانون المدني الإيطالي، يعتبر عقد الاستخدام المجاني (comodato d'uso) اتفاقًا ينقل من خلاله أحد الأطراف (المستأجر) ممتلكات منقولة أو غير منقولة إلى طرف آخر (المستأجر) ليستخدمها لفترة محددة أو لغرض معين. وعند انتهاء الفترة، يجب إعادة العقار.

ولكن ماذا إذا تم نقل شقة مستأجرة للاستخدام المجاني؟ هل يمكن التصرف فيها بحرية كما لو كانت ملكًا خاصًا؟

هل يمكن للمستأجر تأجير العقار سرًا؟

في إيطاليا، يمكن للمستأجر (conduttore) تأجير جزء من الشقة، ولكن تحت ظروف معينة. إذا لم تمنع عقود الإيجار التأجير سرًا، يكفي إخطار مالك الشقة (المستأجر) بالنية وتقديم تفاصيل المستأجر السري.

ولكن بالنسبة لنقل الإقامة بالكامل لأغراض التأجير السري، يجب الحصول على موافقة كتابية من المالك. تنظم هذه النقطة المادة 2 من القانون رقم 392 بتاريخ 27 يوليو 1978 والتي تنص على:

"لا يجوز للمستأجر تأجير العقار بالكامل أو التنازل عن الإيجار للغير دون موافقة المؤجر، وما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يحق للمستأجر تأجير جزء من العقار بعد إخطار المؤجر مسبقًا برسالة مسجلة موضحًا فيها اسم المستأجر ومدة العقد والمكان المؤجر".

هل ممكن نقل الإقامة المستأجرة للاستخدام المجاني؟

ونظرًا لطبيعة اتفاقية الاستفادة المجانية، التي لا تنطوي على دفع، هل بالإمكان نقل الإقامة المستأجرة وفقًا لهذا النهج؟

هنا ينطبق نفس المبادئ كما هو الحال مع التأجير السري:

• إذا لم تمنع عقود الإيجار نقل الإقامة للاستخدام المجاني، يحق للمستأجر القيام بذلك بإخطار مالك العقار.
• إذا تضمنت الاتفاقية حظرًا على التأجير السري ونقل الإقامة للاستخدام المجاني، يجب الحصول على موافقة كتابية من المالك.

وإذا لم يتم ذلك، فإن نقل الشقة لطرف ثالث بدون موافقة المالك يعد انتهاكًا للعقد ويمكن أن يؤدي إلى إنهائه وطرد المستأجر.

هل يحق للشخص الذي يحصل على عقار للاستفادة المجانية تأجيره؟

فلنفترض أن مالك الشقة نقلها لشخص آخر وفقًا لاتفاقية الاستخدام المجاني. هل يمكن لهذا الشخص تأجيرها بنفسه؟

الإجابة موجودة في المادة 1804 من القانون المدني الإيطالي: يتعين على المستأجر استخدام الملكية بشكل حصري وفقًا لشروط العقد ولا يمكن نقلها لأطراف ثالثة بدون موافقة المستأجر .

إذا تم تأجير الشقة بدون إذن، فإن المؤجر له الحق في:

• المطالبة بإعادة الممتلكات على الفور.
• رفع دعوى للحصول على تعويضات.

من يجب عليه الإفصاح عن دخل الإيجار؟

إذا تم تأجير الممتلكات المنقولة للاستفادة المجانية لأطراف ثالثة، فمن يجب عليه دفع ضريبة الدخل المتلقاة؟

وفقًا للقانون، يتم فرض الضريبة على دخل الإيجار باسم مالك العقار دائمًا، حتى إذا تم استلام المدفوعات الفعلية من قبل شخص آخر. وبالتالي، إذا قام المستأجر بتأجير الشقة، فإن المسؤولية الضريبية تقع على عاتق مالك العقار (المستأجر)، لأنه يبقى المالك القانوني للعقار.

ونصت المادة 1 فقرة 2 من المرسوم التشريعي رقم 504/1992 على هذا المبدأ حيث تنص على أن ضريبة العقار يدفعها المالك بغض النظر عن من يتلقى الدخل منها فعليًا.

الختام

يمكن نقل الإقامة المستأجرة للاستفادة المجانية، ولكن يتطلب ذلك دراسة دقيقة لشروط العقد. إذا لم يكن هناك حظر، يكفي إخطار المالك. في حالة منع النقل، سيكون من الضروري الحصول على موافقته.

والأمر نفسه ينطبق على المستأجر: إذا كان يرغب في تأجير العقار الذي تسلمه للاستفادة، فسيحتاج إلى إذن المالك.

يمكن أن يساعد الاطلاع القانوني على مثل هذه الأمور في تجنب النتائج السلبية - من إنهاء العقد إلى العواقب المالية.