كيفية الحصول على تمويل عقاري يفوق قيمة العقار
كيفية الحصول على تمويل عقاري يفوق قيمة العقار
نادرًا ما تُقدم البنوك قروضًا عقارية تفوق قيمة العقار المُشترى. ولكن في بعض الحالات، يُمكن ذلك، خصوصًا إذا كان هناك حاجة لأموال إضافية للإصلاحات أو لسداد الديون الأخرى. من الأهمية فهم أن البنوك عمومًا لا تُمنح تمويلاً يزيد عن 80٪ من قيمة العقار، ولكن هناك استثناءات. ماذا تفعل إذا كنت بحاجة لمبلغ كبير؟
كيفية الحصول على تمويل عقاري بمبلغ كبير
في بعض الحالات، قد تحتاج إلى تمويل يتجاوز قيمة العقار أثناء شرائه. يُمكن أن يكون ذلك بسبب الحاجة للإصلاحات أو لتغطية تكاليف سمسار العقارات أو كاتب العدل أو لسداد الديون الأخرى. ومع ذلك، نادرًا ما توافق البنوك على مثل هذه الطلبات، ويتوجب تحقيق شروط محددة للحصول على هذا النوع من التمويل.
متى يُمكن الحصول على تمويل عقاري يتجاوز 80٪ من قيمة العقار؟
قبل تقديم تمويل عقاري، تقوم البنوك بتقييم نسبة التمويل إلى القيمة (LTV)، التي تُبين نسبة تمويل العقار إلى قيمته. كقاعدة عامة، لا تُمنح البنوك تمويلًا يتجاوز 80٪ من القيمة السوقية للعقار. على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل 200000 يورو، فإن الحد الأقصى للتمويل سيكون 160000 يورو.
تعتمد هذه الحدود على قرار اللجنة الوزارية المشتركة للتسليف والادخار بتاريخ 22 أبريل 1995، التي نصحت بعدم تجاوز نسبة 80٪ عند تقديم تمويل عقاري. ولكن، هذه القاعدة غير إلزامية، وفي حالة توفر أسباب مقنعة، يُمكن للبنوك توفير تمويل يزيد عن 80٪، وأحيانًا حتى 100٪.
متطلبات الحصول على تمويل عقاري يزيد عن قيمة العقار
على الرغم من إمكانية الحصول نظريًا على تمويل عقاري يزيد عن قيمة العقار، إلا أن ذلك يتطلب الامتثال لعدد من الشروط. أولًا وقبل كل شيء، يقوم البنك بفحص المتطلبات القياسية، مثل تقييم العقار والوضع المالي للمقترض. ثم يجب على البنك التأكد من توفر أسباب مقنعة لزيادة مبلغ التمويل.
تشمل هذه الأسباب على سبيل المثال:
- الحاجة إلى أموال إضافية لتجديد أو تحديث العقار؛
- الرغبة في تضمين تكاليف سمسار العقارات أو كاتب العدل أو النفقات الأخرى المرتبطة بالشراء؛
- الحاجة إلى سداد الديون أو التزامات أخرى في نفس الوقت الذي يتم فيه الحصول على التمويل العقاري.
يجب توثيق هذه الأسباب وتفصيلها في عقد التمويل العقاري. على سبيل المثال، يتعين تقديم تقديرات لأعمال التجديد أو العقود مع المقاولين لتأكيد الحاجة إلى مبلغ أكبر.
ضمانات ومخاطر إضافية للتمويل العقاري يزيد عن قيمة العقار
الحصول على تمويل عقاري يتجاوز قيمة العقار يتضمن مخاطر معينة ويتطلب ضمانات إضافية للبنك. قد تشدد البنوك في شروط القروض وتتطلب تدابير حماية إضافية.
ضمانات إضافية من البنك
مع زيادة مخاطر عدم سداد التمويل، قد يُطلب من البنك ضمانات إضافية مثل:
- تسجيل تأمين إضافي بمبلغ يفوق قيمة العقار؛
- استقطاب ضامنين قادرون على سداد الديون في حالة تعثر المقترض الرئيسي؛
- تسجيل تمويل عقاري ثاني على عقار آخر كضمان إضافي.
نظرًا للمخاطر والمتطلبات المتزايدة، نادرًا ما توافق البنوك على مثل هذه المعاملات، وقد تكون عملية الموافقة معقدة بشكل إضافي.
مخاطر التدقيق الضريبي
قد يتعرض المقترضون الذين يحصلون على تمويل عقاري بمبلغ يفوق قيمة العقار لتدقيق ضريبي إضافي. قد تشكل مصلحة الضرائب شكوكًا حول تضخيم قيم العقارات للحصول على تمويل أكبر، مما يمكن أن يؤدي إلى إجراء تحقيقات وعواقب قانونية محتملة، بما في ذلك اتهامات بالاحتيال أو تقديم معلومات غير صحيحة حول المستندات الرسمية.
بدائل للحصول على تمويل إضافي
بدلاً من الحصول على تمويل عقاري بمبلغ يفوق قيمة العقار، يمكن النظر في خيارات تمويل بديلة. تقدم بعض البنوك منتجات تمويلية مخصصة تجمع بين شراء العقارات وتغطية التكاليف اللازمة:
- لا يغطي التمويل تكاليف الشراء والتجديد فقط، بل يشمل أيضًا تكاليف التجديد؛
- يوفر التمويل الشرائي والسيولة أموالًا إضافية لتغطية التكاليف المختلفة المرتبطة بالشراء.
في الحالة الأولى، لا يُصدر التمويل كمبلغ واحد، بل على أجزاء مع تقدم الأعمال، مما يساعد في السيطرة على التنفيذ. وفي الحالة الثانية، قد يتطلب الأمر عادة وجود عقار ثانٍ، يتم رهنه كضمان إضافي.
وبالتالي، في حال الحاجة إلى تمويل كبير، يجب التحضير بعناية وتأكيد جميع التكاليف والنظر في المخاطر المرتبطة بالتدقيق الضريبي والتزامات البنك الإضافية.
أخبار
