كيفية تنفيذ إجراءات الطرد بسبب عدم الدفع؟

يُعد الطرد بسبب عدم الدفع إجراءً قانونيًا يتيح لمالك العقار إخراج المستأجر. إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو التكاليف الإضافية (مثل فواتير الخدمات)، يُمكن لمالك العقار حماية حقوقه عن طريق رفع دعوى طرد بسبب عدم الدفع، ويتم ذلك عن طريق إرسال إشعار بالطرد، الذي يجب أن يتم إعداده بواسطة محامٍ.

يُلزم المستأجر بمغادرة العقار خلال مدة معينة وذلك وفقًا للإشعار الذي يحدد جلسة المحكمة لتأكيد الطرد.

كيفية تنفيذ الطرد بسبب عدم الدفع؟

يُخضع تنفيذ الطرد بسبب عدم الدفع للمواد 658 وما يليها من القانون المدني الإيطالي. ينص القانون على خطوات خاصة تتيح للمؤجر، في حالة عدم دفع الإيجار، القيام بالتالي:

- إنهاء العقد مبكرًا؛- طرد المستأجر واستعادة العقار؛- جمع الإيجار المتبقي.

إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو فواتير الخدمات، يمكن للمؤجر اتخاذ إجراءات فورية لحماية حقوقه.

يُحبذ التصريف بسرعة لتجنب تراكم الديون التي تصعب عملية التحصيل. يمكن أن يكون عدم دفع دفعة واحدة حادثًا أو مشكلة مؤقتة، ولكن في حال استمرار العدم الدفع لمدة شهرين، يُعتبر ذلك مؤشرًا خطيرًا للمؤجر.

شروط بدء إجراءات الطرد

لبدء إجراءات الطرد بسبب عدم الدفع، يجب تحقيق شرطين:

1. وجود عقد إيجار مكتوب ومسجل. 2. عدم دفع المستأجر للإيجار أو التكاليف الإضافية.

لا يمكن الطرد إلا بوجود عقد إيجار مكتوب ومسجل في إدارة الضرائب. لا تُعتبر الاتفاقيات الشفهية أو الدفعات غير المسجلة سببًا للطرد.

في مثل هذه الحالات، يجب على المالك اللجوء إلى دعوى طرد العقار من التشغيل غير القانوني. أما في حالة عدم الدفع، تختلف الأحكام حسب نوع عقد الإيجار: - عقد الإيجار السكني: حسب المادة 5 من القانون رقم 392/78، يُعتبر عدم دفع إيجار شهر واحد أو تأخر في فواتير الخدمات العامة يعادل دفع إيجار شهرين على الأقل. - عقد الإيجار غير السكني (مثل التجاري): يُطبق معيار "المخالفة البسيطة" (المادة 1455 من القانون المدني). ويُقدّر القاضي خطورة المخالفة. عادةً ما تُستخدم نفس المعايير المُستخدمة في تأجير السكنيات.

يمكن بدء إجراءات الطرد بسبب عدم الدفع إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو التكاليف الإضافية (مثل فواتير الخدمات) لمدة لا تقل عن 20 يومًا. لا يمكن بدء إجراءات الطرد قبل هذا الموعد النهائي. أما فيما يتعلق بتأجير العقارات غير السكنية، يُقدّر القاضي خطورة المخالفة، خاصةً إذا تكررت حالات عدم الدفع.

خطوات إجراءات الطرد

خطوات إجراءات الطرد بسبب عدم الدفع محددة بوضوح وتتطلب توكيل محامٍ. الخطوات الأساسية هي كالتالي:

1. إعداد وتقديم إشعار الطرد: يقوم المؤجر بإعداد إشعار الطرد ويصدر في الوقت ذاته أمر استدعاء عبر محضر المحكمة لتأكيد الطرد. يجب أن يمر على الأقل 20 يومًا بين الإشعار وجلسة المحكمة، ما لم يطلب المؤجر فترة أقصر. 2. جلسة المحكمة: في جلسة المحكمة، يمكن للقاضي تأكيد الطرد، أو منح المستأجر مهلة لسداد المتأخرات، أو إحالة القضية إلى جلسة محكمة عادية إذا اعترض المستأجر على الطرد.

التغييرات بعد إصلاح قانون كارتابيا

أحدث إصلاح قانون كارتابيا تغييرات في إجراءات إرسال وتأكيد إشعار الطرد. الآن، يجب تسليم الإشعار للمستأجر عبر محضر المحكمة.

تم تبسيط إجراءات تأكيد الطرد: إذا لم يحضر المستأجر أمام المحكمة، يمكن للقاضي تأكيد الطرد فورًا دون الحاجة إلى أمر تنفيذ من قلم المحكمة. يُشجع هذا الإصلاح على استخدام الطرد الإلكتروني المعتمد لتبسيط الإجراءات وتقليل المدة الزمنية.

ماذا يحدث بعد إشعار الطرد؟

إذا لم يُخلي المستأجر العقار طواعية بعد استلام الإشعار، يحق للمؤجر بدء إجراءات التنفيذ لإجبار المستأجر على الطرد. تشمل هذه الخطوات:

1. يؤكد القاضي الطرد ويصدر أمر تنفيذي بالطرد. ٢. يمنح المستأجر مهلة (عادةً ١٠ أيام) للطرد طواعية. ٣. إذا لم يطرد المستأجر، يصدر له محضر إشعار بالطرد. ٤. يُحدد المحضر تاريخًا نهائيًا للطرد. ٥. إذا استمر المستأجر في احتلال العقار، يُطلب من المحضر تدخل الشرطة لتنفيذ الطرد، ويظل المستأجر ملزمًا بدفع الإيجار حتى الطرد وتغطية التكاليف القانونية للمالك إذا دعت الضرورة.