تباطؤ سوق العقارات الفاخرة، لكنه لا يتوقف: إيطاليا محط أنظار المستثمرين

يؤكد تحليل موجز لأحدث تقارير نايت فرانك استمرار اهتمام المستثمرين فاحشي الثراء بمدينتي روما وميلانو.روما وميلانوميلانو

بعد فترة طويلة من النمو النشط، تستمر أسعار العقارات السكنية الفاخرة في الارتفاع، ولكن بوتيرة أكثر اعتدالًا. ومع ذلك، يختلف الوضع اختلافًا كبيرًا اعتمادًا على المنطقة والقطاع والمدينة المحددة.

يتضح ذلك من خلال بيانات سلسلة تقارير نايت فرانك للنصف الأول من عام 2026 (مؤشر أسعار المنازل العالمي، ومؤشر المدن العالمية الرئيسية، ومؤشر العقارات الفاخرة العالمية، وإشارات العقارات السكنية الأوروبية)، والتي تقدم صورة شاملة لأسواق العقارات العالمية والأوروبية والإيطالية. ترتفع الأسعار، ولكن عند تعديلها وفقًا للتضخم، تصبح الديناميكيات سلبية. سجل مؤشر أسعار المنازل العالمي، الذي يتتبع 55 سوقًا رئيسيًا حول العالم، متوسط زيادة اسمية في الأسعار بنسبة 1.4% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2026. وهذا هو أضعف أداء منذ الربع الثالث من عام 2024. ومع ذلك، لا تزال 91% من الأسواق التي تم تتبعها تُظهر نموًا اسميًا إيجابيًا. تكمن المشكلة الرئيسية في التضخم. بعد تعديل الأسعار وفقًا للتضخم، انخفضت الأسعار الحقيقية بمعدل 1.8% على أساس سنوي. يستمر التضخم في تآكل النمو الاسمي، وسيتطلب التعافي المستدام المزيد من خفض أسعار الفائدة وتخفيف الضغوط التضخمية.

من يتصدر ومن يتراجع؟

• تتصدر تركيا النمو الاسمي (+26.2%)، ولكن بسبب ارتفاع التضخم، فإن النمو الحقيقي فيها سلبي (-3.5%).
• وتتصدر المجر (+21.4%) ومقدونيا الشمالية (+16.7%) والبرتغال (+16.5%) وكرواتيا (+16.1%) النمو الاسمي أيضًا.
• وتحتل إسبانيا المرتبة السابعة بنمو قدره +13.9%، مما يُظهر زيادة حقيقية قدرها 10.1%.
• وتأتي الصين (-6.3%) وكندا في ذيل القائمة. (-5.0%).

تهيمن آسيا على سوق الإسكان الفاخر العالمي

أظهر مؤشر المدن العالمية الفاخرة (47 مدينة حول العالم) زيادة متوسطة في أسعار العقارات الفاخرة بنسبة 2.0% على مدار 12 شهرًا. أصبح السوق أكثر انتقائية: ينظر المستثمرون إلى المؤشرات الأساسية لمدن محددة، بدلاً من الاتجاه العالمي العام.

المدن الرئيسية:

• أظهرت طوكيو نموًا سنويًا مذهلاً بنسبة 44.4% (الرائدة بلا منازع)، لكنها انخفضت بنسبة 8.6% خلال الربع الأخير، مما يشير إلى نهاية مرحلة التسارع السريع. على مدى خمس سنوات، نما سوق طوكيو بنسبة 126.4%. أما أهم الأسواق الآسيوية فهي: مانيلا (+19.9%)، دبي (+13.0%)، سيول (+11.3%)، سنغافورة (+9.8%)، ومومباي (+8.2%). وعلى مدى خمس سنوات، أصبحت دبي رائدة النمو بنسبة هائلة بلغت 180.7%. أما الأسواق الأقل نموًا فهي: فانكوفر (-10.4%)، تورنتو (-9.5%)، قوانغتشو (-8.9%)، بكين (-7.3%)، وشنغهاي (-7.2%). لا تزال لندن تعاني من انخفاض في الأداء (-4.0% لهذا العام و-5.1% على مدى 5 سنوات).

قطاع العقارات الفاخرة للغاية (العقارات المتميزة): دبي في الصدارة، ونيويورك وهونغ كونغ تشهدان نموًا متسارعًا

في قطاع العقارات الفاخرة للغاية (المعاملات التي تبدأ من 10 ملايين دولار)، تم تسجيل 636 معاملة في 12 مدينة رئيسية خلال الربع الأول من عام 2026 بقيمة إجمالية قدرها 11.4 مليار دولار (بلغ متوسط سعر العقار 18.6 مليون دولار).

• حافظت دبي على الصدارة المطلقة: 193 معاملة بقيمة 3.43 مليار دولار (+35% للربع). ومع ذلك، تشير نايت فرانك إلى أن هذه الذروة حدثت في يناير وفبراير، قبل تصاعد الصراع الإقليمي في أواخر فبراير 2026. احتلت هونغ كونغ المركز الثاني (94 صفقة بقيمة 1.84 مليار دولار). وجاءت نيويورك في المركز الثالث (90 صفقة بقيمة 1.67 مليار دولار، بزيادة قدرها 58% خلال الربع). وشكلت هذه المدن الثلاث مجتمعةً ما يقرب من 60% من إجمالي صفقات العقارات الفاخرة للغاية على مستوى العالم. وارتفعت لندن إلى 45 صفقة (836 مليون دولار)، لكنها لا تزال بعيدة جدًا عن أرقام عام 2022. أوروبا: نمت وجهات المنتجعات بنسبة 60% في 5 سنوات. يتغير ملف تعريف المشتري في سوق العقارات الفاخرة الأوروبية. انخفضت حصة الأوروبيين (باستثناء البريطانيين) إلى 40%، بينما ازداد نشاط البريطانيين والأمريكيين. يمثل البريطانيون حوالي ثلث الطلب الدولي: فبالإضافة إلى موناكو والريفييرا الفرنسية، يشترون العقارات بنشاط في مدريد وإيبيزا وتوسكانا. ويستثمر الأمريكيون بنشاط في ميلانو وإيبيزا والغارف. نمو الأسعار على مدى 5 سنوات: في المناطق السياحية ("التي تعتمد على الشمس")، ارتفعت الأسعار بشكل هائل - الغارف (+60% منذ عام 2020)، تليها بروفانس وماربيا ومايوركا وإيبيزا وسان تروبيه. من بين المدن، تُظهر زيورخ وميلانو أفضل ديناميكيات على مدى خمس سنوات.

من المهم مراعاة تأثير العملة: بالنسبة للأمريكي أو السويسري، ستكون عملية الشراء في منطقة اليورو الآن "أرخص" من حيث تصور السعر بسبب فرق سعر الصرف.

إيطاليا: السوق الجماهيري ينمو، وميلانو تتكيف، وروما تتألق

في السياق العالمي، تُظهر إيطاليا نتائج مختلفة اعتمادًا على المدينة والقطاع:

• السوق السائد: تحتل إيطاليا المرتبة 27 في العالم بنمو اسمي سنوي قدره +5.2% (نمو حقيقي قدره +2.8%). هذا أعلى من أرقام ألمانيا وفرنسا والمملكة المتحدة.
• ميلانو (القطاع الرئيسي): احتلت المرتبة 32 من أصل 46 بنسبة -0.9% لهذا العام. هذا ليس انخفاضًا، بل هو تطبيع بعد انتعاش قوي استمر خمس سنوات، ارتفعت خلالها الأسعار في ميلانو بنسبة +36% (سابع أفضل نتيجة في العالم). لا يزال الطلب الدولي على ميلانو من الأمريكيين والبريطانيين قويًا.

روما هي نجمة السوق الأوروبية

تقرير منفصل صادر عن وكالة نايت فرانك وريليفينج مخصص لروما.

بحسب مؤشر PIRI 100، نما سوق العقارات الفاخرة في روما بنسبة 5.5% في عام 2025، مما رفع العاصمة الإيطالية إلى المرتبة 23 عالميًا، متفوقةً على مدريد وباريس ونيويورك.ما الذي يجذب المستثمرين إلى روما؟

1. الأجانب: يأتي الطلب الرئيسي من مشترين من المملكة المتحدة والولايات المتحدة الأمريكية وفرنسا وبولندا وشمال أوروبا. غالبًا ما ينقل البريطانيون إقامتهم الضريبية إلى روما، بينما يشتري الأمريكيون منازل ثانية فاخرة. وتلعب "الضريبة الموحدة" الإيطالية (ضريبة ثابتة على المقيمين الأثرياء) دورًا هامًا.
2. علامات الفنادق العالمية: تدخل أكبر العلامات التجارية الفاخرة في العالم إلى المدينة. بعد فن