ميلان للعازبين، نابولي للمستثمرين، بولونيا للبيئة: اتجاهات السكن 2025-2026

دراسة مستندة إلى بيانات وكالات العقارات لعام 2025 تظهر تقسيمًا واضحًا في سوق العقارات الإيطالية: حيث يتميز كل تجمع حضري كبير بهيكل اجتماعي خاص به، ومستويات أسعار محددة، وأنواع عقود معينة.

تحليل سوق الشراء والبيع حسب المدينة

تختلف أسباب الشراء من مدينة إلى أخرى.

• في مدن كالفلورنسا وجنوة وروما وتورينو، تمثل عمليات شراء المنازل للاستخدام الشخصي أكثر من 77% من إجمالي الصفقات، بينما تحتل نابولي النسبة الأعلى في عمليات الشراء للإستثمار، حيث تصل إلى 37.3% (لتأجيرها للسياح والطلاب).ملامح المشترين الديموغرافية: في باليرمو (72.3%) ونابولي (71.3%)، تهيمن الأسر التقليدية على السوق. أما في ميلان، يشكل العزاب ما يقرب من نصف المشترين (46.9% منهم عازبون).
• الفئة العمرية: يعتبر الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و34 عامًا الأكثر نشاطا في معظم المناطق (35.5% في ميلان). كانت فلورنسا استثناء حيث يتم تأجيل الشراء لفئة عمرية تتراوح بين 35 و 44 عامًا بسبب ارتفاع الأسعار.
• أنماط السكن: تظل الشقة ذات الثلاث غرف (trilocale) هي الأكثر شيوعًا عالميًا. ومع ذلك، يتم شراء الشقق ذات الغرفتين (bilocale) بشكل رئيسي في ميلان وتورينو، بينما تتم شراء الشقق ذات أربع غرف في جنوة وفيرونا.
• أسعار إعادة بيع المنازل: تحمل ميلان الرقم القياسي بسعر يبلغ 4,622 يورو/متر مربع. تأتي روما (3309 يورو/متر مربع) وفلورنسا (3183 يورو/متر مربع) في مراكز متأخرة بكثير.
• كفاءة الطاقة: أصبحت بولونيا رائدة في شراء المنازل ذات فئات كفاءة الطاقة العالية (أ و ب) بنسبة 9% من إجمالي الصفقات.

سوق الإيجار: ملامح المستأجرين والعقود

يتم تحديد الطلب على الإيجار بحسب خصائص الاقتصاد لكل مدينة على حدة:

• ملامح المستأجرين: في تورينو، تبرم 35.5% من العقود مع الطلاب. في فيرونا وباري، يشكل العمال المهاجرون والمهنيون حوالي 43% من المستأجرين. أما في بولونيا وميلان وتورينو وفيرونا، فإن معظم المستأجرين عزاب وشباب دون سن 34 عامًا، بينما في فلورنسا ونابولي وباليرمو، تمثل الأسر الغالبية للمستأجرين. أنواع العقود: في بولونيا، تتم 90% من الصفقات في السوق الحرة (canone libero). وفي جنوة، تتم 80% من الصفقات بنظام الإيجار المشترك المتفق عليه (canone concordato). في ميلان وباري، تزداد نسبة العقود المؤقتة (contratti transitori) بسرعة.
• متوسط الأسعار (لشقة من غرفتين):

1. ميلان: 1128 يورو/شهريًا.
2. روما: 949 يورو/شهريًا.
3. فلورنسا: 879 يورو/شهريًا.
4. بولونيا: 828 يورو/شهريًا.