بيع شقة في مسكن مشترك: حقوق الشركاء غير المسجلين والمخاطر والنزاعات القانونية

يتم تنظيم بيع السكن الذي يسكنه زوجان غير مسجلين (والمعروف أيضًا بالزواج المدني أو convivenza di fatto) وفقًا لحقوق الملكية. لا يتم تطبيق أحكام قانون الأسرة الإيطالي (القانون 76/2016 المعروف باسم Legge Cirinnà) تلقائيًا على مثل هذه العلاقات.

شراء العقارات وتوزيع الملكية

عند شراء منزل من قبل زوجين غير متزوجين، يتم تحديد حصصهم في العقد، حيث يمكن تقسيم الممتلكات بنسب متساوية (50/50) أو حسب المساهمة المالية لكل منهما.

يجب التمييز بين حقوق الملكية والالتزامات الرهنية. سداد أقساط الرهن العقاري لا يحول تلقائيًا الملكية أو يزيد من حصة أحد دون تسجيل رسمي.

لحماية حقوقهم، يمكن للشركاء التوقيع على اتفاقية تعايش (Contratto di convivenza) بمساعدة كاتب عدل أو محامٍ.

المخاطر الخاصة:

• الإرث: بدون وصية رسمية، لا يُعتبر الشريك المدني وريثًا شرعيًا.
• البيع بين الشركاء: يتطلب نقل ملكية العقار بين الزوجين المدنيين إجراءات رسمية. يُعتبر البيع بسعر منخفض أو بدون تحويل مالي فعلي هبة غير معلنة (donazione indiretta). يمكن أن يتسبب ذلك في صعوبات للمشترين في الحصول على قرض عقاري في المستقبل، ويعطي ورثة البائع الحق في الطعن في الصفقة في وقت لاحق.

حقوق الشريك غير المالك

إذا كان العقار مملوكًا لأحد الشركاء فقط:

• في حالة وفاة المالك: يحصل الشريك الآخر على حق الإقامة المؤقتة (diritto di abitazione) لمدة سنتين (أو حتى 5 سنوات حسب مدة العلاقة). إذا كان هناك أطفال قصر أو أطفال بإعاقات خاصة، يمكن أن تتجاوز هذه المدة 3 سنوات. يتم إلغاء هذا الحق عند إعادة الزواج أو تكوين أسرة جديدة.
• في حالة الانفصال: يجب على الشريك غير المالك إخلاء العقار في مدة معقولة. ومع ذلك، إذا كان هناك أطفال قصر أو غير صالحين في الأسرة، يمكن للمحكمة حماية حق الإقامة في المنزل للوالد الذي يظل الأطفال معه.
• الإيجار: في حالة وفاة المستأجر الرسمي للعقار، يحق للشريك الباقي نقل عقد الإيجار باسمه.

إجراءات البيع من قبل المالكين المشتركين (منزل بملكية مشتركة)

إذا كان المنزل مسجل باسم كل من الشركاء، يتم تطبيق نظام الملكية المشتركة العادية (comunione ordinaria). يتطلب بيع المسكن إلى طرف ثالث موافقة كاملة من الشركاء.

في حالة البيع المشترك، توزع العائدات بدقة وفقًا للحصص المحددة في عقد الشراء الأصلي (rogito). قبل دفع المبلغ، تُستخلص التكاليف التالية من المبلغ الإجمالي:

1. رصيد قرض الرهن العقاري؛
2. النفقات الإضافية (عمولة الوكالة، والتقييم الفني)؛
3. ضريبة الربح الرأسمالي (plusvalenza)، إذا تم بيع العقار قبل مرور 5 سنوات على شرائه ولم يكن مكان الإقامة الرئيسي.

ماذا تفعل إذا كان أحد الشركاء معارضًا للبيع؟

لا يمكن لأحد أن يجبر المالك على التوقيع على عقد مع طرف ثالث، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة دون موافقته.

لا يمكن لأحد أن يجبر المالك على التوقيع على عقد مع طرف ثالث، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة دون موافقته.

لا يمكن لأحد أن يجبر المالك على التوقيع على عقد مع طرف ثالث، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة دون موافقته.

1. استرداد الحصة (Riscatto della quota): يقوم أحد الشركاء بشراء حصة الآخر بالقيمة السوقية ويعيد تسجيل الرهن العقاري بموافقة البنك.
2. الوساطة المدنية (Mediazione civile): عملية توسط إجبارية لحل النزاع بوجود محامين.
3. القسم القضائي (Divisione giudiziale): إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يقوم القاضي بتقسيم الملكية بين الشركاء (المادة 1111 من القانون المدني الإيطالي). يمكن للقاضي تقسيم المنزل إلى شقتين منفصلتين (إذا كان ذلك ممكنًا)، أو نقل ملكية العقار إلى أحد الشركاء مع دفع تعويض للآخر، أو بيع العقار في مزاد علني إلزامي وتوزيع العائدات.

رصيد الرهن العقاري وتكاليف الإصلاح

نظرًا لأن الرهن العقاري دينٌ مشترك، يقوم كاتب العدل بسداد رصيد القرض تلقائيًا من أموال المشترين عند البيع. إذا كان الرهن مشتركًا بنسبة 50/50، يحتفظ البنك بنصف المبلغ من كل شريك بغض النظر عن من دفع الأقساط الشهرية. لا يتم إجراء مقاصة تلقائية من قبل كاتب العدل.

لا تؤثر الإصلاحات السابقة المنجزة على حقوق الملكية الرسمية.

ومع ذلك، يحق للشريك الذي دفع كامل تكاليف أعمال البناء التي زادت قيمة المنزل المطالبة بتعويض نصف النفقات الموثقة بموجب المادة 2041 من القانون المدني الإيطالي (نظرًا للإثراء غير المشروع).

ومن أجل ضمان تسوية سليمة أثناء البيع، يمكن للطرفين التوقيع على اتفاقية مع كاتب عدل بشأن توزيع العائدات غير المتكافئة، أو عقد خاص (scrittura privata) بشأن التسويات المتبادلة المحددة مسبقًا.