عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر وبيع أثاثك: ما العمل وكيفية التعامل

إذا انتهى المستأجر عن الالتزام بعقد الإيجار، يجب عليك التحرك بسرعة من خلال الاستعانة بمحام. عندما يقوم المستأجر ليس فقط بتأخير الإيجارات، وإنما ببيع أثاث المالك أيضًا، فإن صاحب العقار يتعرض لخسائر كبيرة. في مثل هذه الحالة، يجب أن تبدأ في اتخاذ إجراءين في نفس الوقت: مدني (للإخلاء وتحصيل الديون) وجنائي (للحصول على ممتلكات الآخر).

مهم! يُنصح بعدم محاولة تنفيذ العدالة بنفسك. يُعد تغيير الأقفال دون إذن، أو فصل الخدمات، أو الاستيلاء غير المشروع على ممتلكات المستأجر جريمة في إيطاليا (المواد 392 و393 من قانون الجزاء الإيطالي).

1. المسؤولية الجنائية: سرقة وبيع أثاث المالك

الأثاث والأجهزة المدرجة في الجرد المرفق بالعقد تبقى ملكاً للمالك. المستأجر يحصل عليها للاستخدام المؤقت فقط.

كيف يُصنف هذه الأفعال؟

• استيلاء على ممتلكات الآخر (Appropriazione indebita - المادة 646 من قانون الجزاء الإيطالي): يُعد هذا الفعل الأساسي. يحدث عندما يأخذ المستأجر ممتلكات وُدِعت لديه مؤقتًا لتحقيق ربح غير مشروع. يُعاقب عليه بالسجن والغرامة.
• السرقة المتنوعة (Furto aggravato - المادة 624-625 من قانون الجزاء الإيطالي): في حال قام المستأجر، بغرض تفكيك أو نقل الأثاث (مثل المطبخ المدمج، أو الأنابيب، أو أجهزة التكييف)، بتحطيم الأبواب أو تدمير الحوائط أو المرافق، يُصنف هذا الفعل كسرقة مع تدمير، مما يستدعي عقوبة أشد بكثير.

كيفية تقديم شكوى للشرطة (Denuncia-querela):

1. المواعيد النهائية: يجب تقديم الشكوى للشرطة أو الكارابينيري في غضون 3 أشهر من اكتشاف الخسارة.
2. الأدلة: يجب إرفاق عقد الإيجار المسجل، وقائمة الجرد الموقعة من قبل العقار وصور الشقة.
3. تسجيل البيع: قدم صور لإعلانات بيع أغراضك على الإنترنت، والمراسلات، وتصريحات الجيران.

2. تدابير القانون المدني: حماية الممتلكات وتعويض

يُعتبر بيع الأثاث خرقًا جسيمًا للعقد، مما يمنح الحق في فسخه فورًا والحصول على تعويض عن الخسائر.

• تجميد الأصول (Sequestro conservativo/giudiziario - المادة 670-671 من قانون الإجراءات المدنية الإيطالي): إذا كان هناك خطر من بيع المستأجر للمتبقي من أملاكه أو سحب أموال من حساباته، يمكن للمحامي طلب تجميد حساباته أو أملاكه بشكل سريع.
• استرداد الخسائر: من خلال المحكمة، يمكنك المطالبة بتعويض عن قيمة الأثاث المباع، وتكاليف إصلاح الحوائط/التوصيلات التالفة، وتعويض عن عدم القدرة على تأجير الشقة غير المفروشة.

3. إجراءات الإخلاء (Sfratto) وتحصيل الديون

فيما يتعلق بالسكن، يبدأ إجراء الإخلاء عند تأخر الدفع لشهر واحد فقط (20 يومًا بعد تاريخ الدفعة الأخيرة) أو تراكم فواتير الخدمات العامة بمبلغ يزيد عن قيمة إيجار شهرين.

المراحل الرئيسية للإخلاء:

1. المطالبة (Messa in mora): إرسال مذكرة رسمية (عبر البريد الإلكتروني المعتمد أو البريد المسجل مع إشعار بالاستلام) تطالب بسداد الدين في غضون 10-15 يومًا.
2. إشعار الإخلاء (Intimazione di sfratto): تقديم دعوى قضائية وإشعار المستأجر بالاستدعاء عن طريق محامٍ.
3. جلسة المحكمة: إذا لم يحضر المدين أو لم يدفع (حتى بعد فترة التسوية البالغة 90 يومًا التي قد يمنحها القاضي)، يتم تأكيد الإخلاء رسميًا.
4. الإخلاء القسري: إذا لم يغادر المستأجر العقار بموافقته، يتم استدعاء محضر قضائي، ويحق له استدعاء الشرطة وفني الأقفال.

4. ماذا تفعل في حال فر المستأجر دون تسليم المفاتيح؟

• تسليم المفاتيح رسميًا: يتم توقيع شهادة استلام (verbale di riconsegna)، وإلغاء العقد، واستعادة العقار على الفور.
• عدم تسليم المفاتيح (اختفاء المستأجر): لا يحق للمالك دخول الشقة بمفرده - وهذا قد يؤدي إلى اتهامات بانتهاك خصوصية المسكن (المادة 614 من قانون الجزاء الإيطالي). يجب على محضر قضائي إقرار أن المستأجر قد هجر الشقة وإعادة المفاتيح بشكل رسمي إليك.

5. تحصيل الأموال والاستفادة الضريبية للمالك

قرار الإخلاء لا يُعفي المستأجر من الديون المالية. بناءً على طلب المحامي، يصدر القاضي أمر تحصيل ديون (decreto ingiuntivo) مع قرار الإخلاء. إذا لم يدفع المدين، يمكن تجميد حساباته البنكية أو حجز جزء من راتبه الرسمي.

هل يتوجب علي دفع ضرائب على الإيجار غير المدفوع؟

وفقًا للمادة 10 من قانون الضرائب الأمريكي، ... ووفقًا للمادة 26 من قانون الضرائب الإيطالي (TUIR)، فإن المبالغ غير المدفوعة للإيجار لا تُعتبر دخلاً خاضعًا للضريبة بعد تلقي المستأجر إشعارًا رسميًا بالإخلاء أو قرار قضائي بالدفع.

• اعتماد ضريبي (Credito d'imposta): إذا كنت قد دفعت ضرائب على مبالغ غير مدفوعة من قبل المستأجر، فإن الحكومة تمنحك رصيدًا ضريبيًا عن هذا المبلغ.
• يمكنك استخدام هذا الاعتماد في الإقرار الضريبي القادم (Modello 730 أو Redditi PF) أو طلب استرداده، مع إرفاق الوثائق التي تثبت بدء إجراءات الإخلاء.