كيف يمكنني بيع الوحدة السكنية للمستأجر؟

كيفية تسويق شقة للمستأجر وتجنب الأخطاء

يمكن تسويق شقة مؤجرة بالفعل بعدة أساليب. يمكن لصاحب العقار عرض بيع العقار مباشرة للمستأجر أو بيعه لجهة ثالثة. يجب مراعاة القواعد المحيطة بحق الشراء المسبق، وصحة عقد الإيجار، والتأثيرات الضريبية المحتملة.

كيفية بيع شقة للمستأجر

في كثير من الحالات، يعد بيع العقار للمستأجر الحالي الخيار الأفضل.

هذه الطريقة تساعد على تجنب عرض الشقة لأشخاص غرباء مرارًا وتقليل تكاليف وساطة العقارات، وتبسيط عملية البيع بشكل كبير. ومع ذلك، ينص القانون على إجراءات لحماية حقوق المستأجر.

الخطوات الرئيسية للبيع

1. عرض الشراء الرسمي

إذا كان صاحب العقار يخطط لبيع الشقة في نهاية مدة عقد الإيجار الأولى (على سبيل المثال، بعد الأربع سنوات الأولى من عقد الإيجار 4+4)، فقد يكون للمستأجر حق شراء مسبق.

في هذه الحالة، يجب على صاحب العقار إرسال إشعار رسمي عن طريق البريد المسجل أو البريد الإلكتروني، يحدد فيه:

سعر البيع؛
شروط الصفقة؛
الموعد النهائي لاتخاذ القرار.

2. مهلة الرد

بعد استلام الإشعار، يكون للمستأجر 60 يومًا لإبلاغ صاحب العقار ما إذا كان سيلتزم بحقه في الشراء.

إذا كانت الإجابة بنعم، فعادةً ما يتم توثيق الصفقة خلال 30 يومًا.

3. البيع الحر

إذا انتهت مدة العقد الأولى أو رفض المستأجر بشكل رسمي الشراء، يحق لصاحب العقار بيع الشقة بحرية لأي مشترٍ.

ومع ذلك، يمكن للطرفين الاتفاق على البيع للمستأجر في أي وقت بشروط مواتية للجانبين.

4. إنهاء عقد الإيجار

إذا اشترى المستأجر الشقة كمسكن رئيسي، يمكنه الاستفادة من الامتيازات الضريبية لأول عقار له.

عند توقيع اتفاقية الشراء، ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا لأن المستأجر وصاحب العقار يصبحان شخصًا واحدًا.

ما يحدث لعقد الإيجار بعد بيع الشقة؟

إذا تم بيع الشقة لجهة ثالثة، فإن عقد الإيجار الحالي لا ينتهي.

وفقًا للمادة 1599 من القانون المدني، يصبح المالك الجديد طرفًا في العقد بدلاً من المالك السابق.

هذا يعني أن:

يحتفظ المستأجر بحق الاحتفاظ بالشقة حتى نهاية عقد الإيجار؛
يبقى الإيجار كما هو؛
لا يمكن للمالك الجديد تغيير شروط العقد من جانب واحد؛
يحق للمالك الجديد استلام الإيجار وإعادة مبلغ التأمين في نهاية عقد الإيجار.

متى يمكن رفض تجديد عقد الإيجار

يحق لصاحب العقار رفض تجديد العقد تلقائيًا فقط في الحالات المنصوص عليها قانونًا.

على سبيل المثال، إذا كان:

يرغب في استخدام الشقة لسكنه الخاص أو لسكن أحد أقاربه المقربين؛
لا يمتلك عقارات سكنية أخرى (باستثناء عقاره الخاص) ويرغب في بيع الشقة.

في هذه الحالة، يجب إشعار المستأجر قبل ستة أشهر على الأقل من نهاية العقد.

في هذه الحالة، يمتلك حق الشراء المسبق.

عقد إيجار غير مسجل

إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار لدى السلطات الضريبية الإيطالية أو تم تنفيذه بشكل غير قانوني، فإن هذا العقد ليس له أي أثر قانوني أمام الغير.

بعد البيع، يمكن للمالك الجديد طلب إخلاء الشقة، ولن يكون المستأجر قادرًا على الاستفادة من الحقوق المعتادة المنصوص عليها قانونيًا.

هل للمستأجر دائمًا حق الشراء المسبق؟

يُعتقد عمومًا أن للمستأجر دائمًا الحق الأول في شراء الشقة.

في الواقع، هذا غير صحيح. وفقًا للقانون رقم 431/1998، لا ينشأ حق الشراء المسبق إلا بتوفر شروط معينة.

لا يوجد حق الشراء المسبق في الحالات التالية:

بيع الشقة أثناء سريان عقد الإيجار؛
انتهاء مدة التجديد الأول للعقد؛
امتلاك صاحب العقار عقارات سكنية أخرى؛
نقل ملكية الشقة للزوج/الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثانية من القرابة؛
وجود هبة أو ميراث أو بيع للمبنى بأكمله.

في جميع الحالات المذكورة أعلاه، يحق لصاحب العقار بيع العقار لأي مشترٍ.

بيع الشقة لجهة ثالثة

لبيع شقة مؤجرة تتضمن تحديات خاصة.

انخفاض القيمة السوقية

غالبًا ما تكون الشقة المؤجرة أرخص من الشقة غير المؤجرة.

تتراوح نسبة الخصم المتوسطة من 15 إلى 30٪.

يعتمد حجم الخصم بشكل أساسي على المدة المتبقية من عقد الإيجار:

إذا كانت نهاية العقد قريبة، يكون الخصم صغيرًا نسبيًا؛
إذا كانت هناك عدة سنوات قبل انتهاء عقد الإيجار، فمن المرجح أن يطلب المشتري سعرًا أقل بكثير.

ضريبة أرباح رأس المال

تعتمد قيمة الضريبة على المدة التي مرت منذ شراء الشقة.

إذا كان الشقة مملوكة لأكثر من خمس سنوات

يكون الدخل من البيع معفى من ضريبة أرباح رأس المال.

إذا كانت الشقة مملوكة لأقل من خمس سنوات

إذا تم بيعها بسعر أعلى من سعر الشراء، فعليك دفع ضريبة بنسبة 26٪ على الربح المحقق.

البيع للمستأجر الحالي

المزايا

يمكن الحصول على القيمة السوقية الكاملة للعقار تقريبًا؛
لا توجد تكاليف لوكالة العقارات؛
لا حاجة لتقديم عروض متعددة للشقة؛
المشتري على علم كامل بحالة العقار، مما يقلل بشكل كبير من خطر المطالبات المستقبلية.