سوق العقارات في إيطاليا عام 2026
العقارات 2026: انخفاض نمو الأسعار وتراجع المبيعات في الربع الثاني
تشير البيانات المتعلقة بمسح سوق الإسكان من بنك إيطاليا إلى تباطؤ في القطاع، دون الانزلاق إلى انكماش عميق. وفيما يتعلق بالتوقعات طويلة المدى، يبدو سماسرة العقارات متحفظين بشكل ملحوظ.
سجلت نتائج مسح بنك إيطاليا للربع الثاني من عام 2026 تباطؤًا في معدل نمو أسعار العقارات السكنية. كما أظهرت المعاملات التي جرت عبر الوكالات انخفاضًا طفيفًا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
لاحظ السماسرة بوجود ديناميكيات سعرية معتدلة، بينما تظل الخصومات وزمن البيع في مستويات تاريخية منخفضة.
ظل الطلب من المشترين ضعيفًا، وارتبط ذلك بتراجع آخر في حجم العقارات المتاحة في السوق.
تباطؤ في ديناميكيات أسعار المساكن
في الربع الثاني من عام 2026، انخفض الفارق بين نسبة سماسرة العقارات الذين أبلغوا عن زيادات في الأسعار وأولئك الذين سجلوا انخفاضًا إلى 7 نقاط مئوية (مقارنة بـ 12 نقطة مئوية في الربع السابق). ورغم التباطؤ، إلا أن هذا الرقم لا يزال أعلى من الفترة نفسها من عام 2025.
التوزيع الإقليمي:
- الشمال الغربي: شهد انخفاضًا واضحًا في معدلات النمو - حيث انخفض الرصيد من 11 إلى 1 نقطة مئوية فقط.
- الشمال الشرقي والوسط: شهد تباطؤًا أكثر اعتدالًا (الرصيد 13 و11 نقطة مئوية على التوالي).
- الجنوب والجزر: كانت النسبة 6 نقاط مئوية.
الخصومات وشروط البيع تظل محدودة
وصل متوسط الخصم عند المساومة من السعر الابتدائي 7%، وهو أقل قليلاً من الربع السابق وقريب من الحد الأدنى التاريخي.
نطاق الخصم حسب المنطقة:
- الشمال الشرقي: خصم متوسط قدره 5% فقط؛
- الشمال الغربي والوسط: تقييمات معتدلة؛
- الجنوب والجزر: خصم متوسط قدره 9%.
لا تزال مدة بيع المساكن سريعة للغاية - بمتوسط 5 أشهر. وهذا يشير إلى أن العقارات المُعرَضة للبيع تجد مشتريها بسرعة نسبية.
سجلت حوالي 86% من وكالات العقارات عملية واحدة على الأقل كل ربع سنوي (المؤشر مستقر). وكانت غالبية المعاملات في السوق الثانوية، حيث شكلت 81% من إجمالي المبيعات.
تراجع طفيف في حجم المبيعات
أظهرت المعاملات التي تمت من خلال الوكالات ديناميكيات أقل إيجابية. بلغ توازن الاستجابات حسب حجم المبيعات -13 نقطة مئوية (على الرغم من ذلك، هذا أفضل من -19 نقطة مئوية في بداية العام).
مقارنةً بالربع الثاني من عام 2025، تراجع المؤشر (من -17 إلى -20 نقطة مئوية). سُجّل أكبر انخفاض في النشاط في الشمال الغربي والشمال الشرقي، بينما شهدت المناطق الوسطى والجنوبية والجزر انخفاضًا بأقل حدة.
استمرار تراجع العرض والطلب
- الطلب: سجل تقييم سماسرة العقارات لديناميكيات عدد المشترين تراجعًا بـ -15 نقطة مئوية. وهذا مُستقر مقارنةً بالربع السابق وأفضل من الربع الثاني من عام 2025 (-19 نقطة مئوية). يظل الطلب ضعيفًا، ولكن يظهر بوادر ضعيفة للتعافي على أساس سنوي.
- العرض: يستمر حجم طلبات المبيعات الجديدة في الانخفاض - حيث أبلغ غالبية الوكلاء عن انخفاض في العرض بنسبة 26 نقطة مئوية. وظل رصيد المخزون الغير مباع حاليًا سالبًا (-26 نقطة مئوية.).
ونتيجة لذلك، تشهد السوق توازنًا في التراجع: حيث تراجع العرض بينما يظل الطلب ضعيفًا أيضًا.
الرهون العقارية وتوافر الائتمان
ظلت شروط الإقراض العقاري نسبيًا مواتية ولم تؤد إلى اضطرابات عمليًا في المعاملات:
- تمت 63% من عمليات شراء المنازل في الربع الثاني من عام 2026 باستخدام الرهن العقاري (انخفاض طفيف عن 65% في الربع السابق).
- بلغ متوسط نسبة القرض إلى القيمة 78%، وظلت عند مستوى مرتفع. وأشارت 18% فقط من الوكالات إلى وجود صعوبات في الحصول على قرض عقاري كسبب لإلغاء عملية البيع. وهذا يُعتبر أحد أقل الأرقام المسجلة.
زيادة في الإيجارات وتضاءل في العرض
تظهر سوق الإيجار اتجاهًا إيجابيًا قويًا لصالح المالكين:
- 83% من الوكالات وقّعت على اتفاقية إيجار واحدة على الأقل خلال ربع السنة (مقارنة بـ 79% سابقًا).
- سجلت تقديرات نمو الإيجارات +32 نقطة مئوية.
الوضع حسب المنطقة:
- في الوسط (+41 نقطة مئوية) وفي الجنوب/الجزر (+49 نقطة مئوية)، شهد معدل الإيجار نموًا ملحوظًا.
- في الشمال الغربي، تراجع بشكل حاد: حيث انخفض الرصيد من 30 إلى 17 نقطة مئوية.
ويتوقع سماسرة العقارات، خلال الربع الأخير، زيادة جديدة في أسعار الإيجارات (حيث ارتفع متوسط التوقعات إلى +23 نقطة مئوية). وفي الوقت ذاته، يتقلص عدد الشقق المتاحة للإيجار (حيث انخفض المتوسط إلى -26 نقطة مئوية). ومن بين العوامل المهمة الإيجارات القصيرة الأجل (اليومية)، حيث يعتقد 54% من وكالات العقارات أن تأثيرها كبير في السوق المحلي. وفي الوسط، وكذلك في الجنوب والجزر، تصل هذه النسبة إلى 65%، مما يؤدي مباشرةً إلى استبعاد العقارات من شريحة الاستثمار الطويل الأجل.
توقعات سوق العقارات للفترة 2026-2028
تظل تقديرات المشغلين متحفظة، لكنها تظهر ديناميكيات إيجابية:
- توقعات الوكالات قصيرة الأجل لأسواقها الخاصة بلغت -14 نقطة مئوية (أفضل من -18 نقطة مئوية في العام السابق).
- توقعات السوق الوطنية:
- للربع الحالي: -15 نقطة مئوية (تحسن من -17 نقطة مئوية)؛
- للسنتين المقبلتين: -10 نقطة مئوية (قفزة كبيرة للأعلى مقارنةً بـ -22 نقطة مئوية في العام الماضي).
هذا يشير إلى نمو حذر ولكنه واثق في ثقة المشاركين في السوق بمستقبل سوق العقارات الإيطالية على مدى سنتين.
