تبين أن المناطق الأكثر شهرة في إيطاليا تتصدر قائمة المناطق الأصعب لبيع العقارات

تقدم بيانات من هومباندا هورايزون، وهو أول مركز تحليلي يقيم السيولة الفعلية لسوق العقارات الإيطالية، قائمة بالمناطق ذات أداء سيء في المبيعات، بما في ذلك نافيلي في ميلانو والمنطقة التاريخية في روما وبوسيلبو في نابولي وسان سالفاريو في تورينو.

على الرغم من الاعتقاد السابق بأن المواقع الراقية تضمن سرعة في البيع، تظهر الإحصاءات الحالية تعارضًا تامًا مع هذا الاعتقاد. في الواقع، في كثير من الحالات، الحقيقة تكون عكس ذلك تمامًا.

قام مركز البحوث Homepanda Horizon، الذي أنشأته وكالة العقارات ذات الاسم نفسه، بمراقبة واسعة النطاق لـ 243,266 قائمة لبيع المساكن على مدى 12 شهرًا في ميلانو وروما ونابولي وتورينو. تكسر النتائج النهائية أكثر الصور النمطية تأكيدًا في هذا القطاع.

مؤشر السيولة لهومباندا

تم الكشف عن هذه الظاهرة باستخدام أداتي تحليل:

• مؤشر السيولة لهومباندا (IVH): يقيم احتمال نجاح بيع عنصر ما على مقياس من 0 إلى 10.
• مقياس التخفيضات: يسجل عدد وحجم التخفيضات على السعر الأولي للعنصر طوال فترة عرضه على الإنترنت. تشمل المواقع في القائمة أيضًا كوادرونو - باليسترو - جواستالا (2.0)، سولاري - واشنطن (2.2)، أركو ديلا بيس - سيمبيوني (3.4)، غاريبالدي - بورتا نوفا (3.7)، والمنطقة التاريخية (3.8). تكشف هذه المواقع الستة الرئيسية المرتبطة بـ "الرفاهية الميلانية" حاليًا عن سيولة أقل بكثير مما هو متوقع.

على العكس تمامًا، كان حي الطلاب Città Studi - Susa (7.0 نقاط) الأكثر شعبية في ميلانو - وهو منطقة سكنية عادية ومريحة نادراً ما تذكر في سياق النخبة.

المنطقة التاريخية في روما

• 
  
• في العاصمة، تظهر هذه الظاهرة بشكل أكثر وضوحًا.
• 
  
• في المنطقة التاريخية لروما، كان معدل انخفاض الأسعار أعلى بنسبة 183% مقارنة بحي أبيو لاتينو - كولي ألباني، المعروف بثباته. وفي تصنيف السيولة العامة، يحتل مركز روما المركز الأخير بنقاط 3.05. سُجل أفضل مؤشر لسيولة العقارات في منطقة ميزوكامينو - سبيناتشيتو - تور دي تشينشينو (7.5 نقطة) - وهي ضاحية فاخرة غير معلن عنها عادة في الإعلانات. وتتكرر السيناريوهات المماثلة في الجنوب. في نابولي، يجبر حي بوسيلبو الفاخر، المشهور بإطلالاته البانورامية على الخليج والذي أصبح الوجهة المعروفة للأجانب، البائعين على مراجعة أسعارهم بنسبة 140% أكثر من حي سان كارلو ألا أرينا - سانيتا الأكثر استقرارًا والذي يسكنه الطبقة العاملة. وفي تورينو، اشتهر حي سان سالفاريو، الذي كان في يوم من الأيام مركزًا حيويًا للحياة الليلية بعد الألعاب الأولمبية (وكان يُسمى لفترة طويلة بـ "تراستيفيري الشمالية")، بمتوسط مدة عرض العقارات فيه 0, 0);">169 يومًا. هذه واحدة من أطول الفترات وأكثرها صعوبة في المدينة. تؤكد أربع مناطق حضرية مختلفة وأربع قواعد بيانات مستقلة نفس الظاهرة.
• 
  

البنية التحتية تتغلب على المكانة

• 
  
• يصف المحللون أسواق الأربع مدن الكبرى على أنها أنماط سلوكية مختلفة تمامًا:
• 
  

1. ميلانو - عقلانية وسيولة. هنا،
2. نابولي مدينة عاطفية. تظهر هنا أكبر الفروقات: من 65 يومًا كحد أدنى في منطقة ماتيردي - موسيو إلى 138 يومًا كحد أقصى في منطقة كولي أميني - كابوديمونتي - بونتي روسي.
3. تورينو مدينة صبورة (أو راكدة). يمتد متوسط فترة البيع هنا إلى 131 يومًا، وفي منطقة سانتا ريتا - ميرافيوري نورد، يصل هذا الرقم إلى أدنى مستوى له في الدراسة - 170 يومًا متصل بالإنترنت.

البنتهاوس: حلم صعب البيع

• 
  
• إذا كانت المواقع الرفيعة تواجه صعوبات، فإن أكثر أنواع المساكن فخامة - البنتهاوس (مع تراسات مفتوحة وإطلالات بانورامية) - تُظهر نتائج أقل فعالية.
• 
  
• إذا كانت المواقع المميزة تواجه صعوبات، فإن أكثر أنواع المساكن فخامة - البنتهاوس (مع تراسات مفتوحة وإطلالات بانورامية) - تُظهر نتائج أقل فعالية.
• 
  
• في ميلانو، يبلغ مؤشر IVH للشقق البنتهاوس 4.08 مقابل 4.57 للشقق العادية (الفرق ثابت، وإن كان طفيفًا). في روما، تبلغ هذه الفجوة أقصى حد لها: 3.26 للشقق الفاخرة مقابل 4.46 للمساكن العادية - أي بفارق يزيد عن نقطة واحدة.
• 
  
• أما الإحصائيات الأكثر دلالة في نابولي، فتشير إلى أن 51% فقط من الشقق الفاخرة في نابولي تُباع بدون تعديل في السعر الأولي (بينما تصل هذه النسبة إلى 81% في ميلانو).
• 
  
• والأسوأ من ذلك، أن 12% من العقارات الرئيسية في نابولي تتطلب خمس تخفيضات متتالية أو أكثر في السعر قبل ظهور مشترٍ. في ميلانو، يحدث هذا في 1.9% فقط من الحالات - أي بفارق يقارب ستة أضعاف.
• 
  

البائع الخاص مقابل الوكالة: الصورة النمطية مؤكدة (في كل مكان تقريبًا)

• 
  
• يظهر الجدل القائم منذ فترة طويلة حول أن الملاك الخاصين، بدون مساعدة وكلاء عقارات محترفين، يقومون بأخطاء في تقييم المساكن في البداية، تؤكده الأرقام في جميع المناطق تقريبًا.
• 
  
• في ميلانو، يضطر الملاك الخاصون إلى تقديم تخفيضات متعددة (خمس مرات أو أكثر) بنسبة 58% أكثر من وكلاء العقارات المحترفين.
• في روما، تصل هذه الفجوة 38% لصالح الوكلاء.
• في نابولي، يكون الفرق بين المبيعات الخاصة والمحترفة أقل، ولكنه لا يزال ملحوظًا.
• تعد مدينة تورينو حالة استثنائية، حيث لم يقم 78.2% من الملاك الخاصين بتغيير أسعار عقاراتهم المقدمة للبيع، بينما بلغت هذه النس